Совет Федерации одобрил законопроект, согласно которому существенно вырастут штрафы за самовольное занятие и нецелевое использование земли. При этом размер штрафа теперь будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка. Если же кадастровая стоимость не определена, то наказание будет по-прежнему определяться в пределах, установленных Кодексом об административных правонарушениях (КоАП). Однако и эти пределы значительно увеличены законодателем. Так, штраф для юридических лиц за самовольное занятие земельного участка вне зависимости от того, определена его кадастровая стоимость или нет, сейчас составляет 10-20 тыс. руб. После вступления закона в силу он будет рассчитываться следующим образом.

Если кадастровая стоимость земли определена, то штраф будет варьироваться от 2 до 3% от его кадастровой стоимости, но не менее 100 тыс. руб. и не более 700 тыс. руб. Одновременно с этим в десять раз выросли нижний и верхний пределы штрафов, которые будут применяться для участков, чья кадастровая стоимость не определена. Так, вместо 10 тыс. руб. нижний предел будет составлять 100 тыс., а верхний - 200 вместо 20. При этом одновременно с юрлицом к административной ответственности также может быть привлечен и его руководитель. Таким образом, общий размер штрафа за самовольное занятие земельного участка может достигать 1 млн руб. За повторное нарушение закона в течение года он будет еще выше. Такие изменения были вызваны рядом причин. Во-первых, государству в текущей экономической ситуации необходимо находить дополнительные источники наполнения бюджета. И самый очевидный из них - за счет повышения штрафов, в первую очередь, для бизнеса.

Во-вторых, закон в его нынешней редакции не учитывает действительный ущерб, причиняемый в результате совершения административных правонарушений в сфере землепользования, поскольку не отражает действительную стоимость земли, ставшую объектом посягательства. Вместе с тем речь в первую очередь идет о Москве и иных крупных городах, где стоимость земли очень высока.

При этом если в ситуации с самовольным занятием участка причиняемый ущерб ясен - размер арендной платы или налогов, недополученных бюджетом, определяемых с учетом кадастровой стоимости, то в случае нарушения целевого назначения используемого участка все не так очевидно.

Рассмотрим ситуацию на примере столицы. Согласно постановлению правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" ставки арендной платы устанавливаются в виде определенной процентной ставки от кадастровой стоимости земли. Процентная ставка от кадастровой стоимости зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, ставка арендной платы за землю для объектов торговли, административных и офисных зданий - 1,5% от кадастровой стоимости, а для размещения объектов образования - 0,05%. Таким образом, если на земельном участке вместо детского сада фактически располагается магазин или офисное здание, то бюджет недополучает колоссальные доходы. При этом ныне существующие размеры наказания не могут их компенсировать.

В-третьих, существующие штрафы зачастую не стимулируют нарушителей к прекращению незаконных действий. В определенных случаях землепользователям выгоднее платить бесконечные штрафы, чем рассчитанную в соответствии с законом и разрешенным использованием арендную плату. И это даже с учетом того, что за повторное совершение административного правонарушения и за неисполнение ранее вынесенного предписания действующей редакцией КоАП РФ предусмотрено взимание повышенных штрафных санкций. Представляется, что новые размеры штрафов будут наконец выполнять функцию стимулирования правомерного поведения, что приведет к сокращению количества правонарушений в сфере землепользования.

Контролирующие органы нередко злоупотребляют своими полномочиями, жалуется бизнес
С другой стороны, контролирующие органы нередко злоупотребляют своими полномочиями. В частности, в Москве Государственная инспекция по недвижимости расширительно толкует существующие нормы и зачастую привлекает лиц к административной ответственности при отсутствии состава правонарушения.

Например, было несколько случаев, когда землепользователям вменялось нарушение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для эксплуатации здания, за передачу одного помещения в таком здании в аренду под цели, отличные от функционального назначения здания.

В таком случае компаниям приходится обращаться в суд за защитой своих прав, что приводит к дополнительным затратам, которые зачастую в несколько раз превышают размер штрафа. В большинстве своем суды удовлетворяют требования заявителей, указывая на отсутствие в их действиях состава правонарушения, т.к. сдача помещений в аренду относится к вопросам использования здания, а не земельного участка, и не меняет его разрешенного использования при условии, что значительная часть здания продолжает использоваться согласно его функциональному назначению. В этой связи при повышении размера штрафов возрастает и размер возможных убытков от незаконного привлечения к административной ответственности. Тем не менее предлагаемые изменения в целом необходимо оценивать положительно. Установление штрафов в зависимости от кадастровой стоимости земли приведет к тому, что будут учитываться ее индивидуальные характеристики и не будет назначаться одинаковое наказание за посягательство на земельный участок площадью 0,01 гектара и 10 гектаров.

К числу положительных для бизнеса нововведений можно отнести то, что административный штраф, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости земли, исчисляется пропорционально самовольно занятой части земельного участка. Это правило теперь учитывает довольно распространенную ситуацию, когда лицо, зачастую ошибочно, использует незначительную часть участка, непосредственного примыкающего к его объектам недвижимости, без оформления правоустанавливающих документов. В таких случаях нарушитель понесет ответственность только в размере, пропорциональном захваченной земле.

Опубликовано в РГ-Бизнес (Бизнес и власть) N991 от 31 марта 2015 г.