20 апреля на вечернем заседании Госдума окончательно похоронила законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Попробуем разобраться, какие последствия это может иметь для риэлторского бизнеса.

Очередная версия законопроекта, призванного урегулировать риэлторскую деятельность, не прошла через сито первого чтения в Госдуме, обсуждение заняло всего минуту. Проект – многострадальный в полном смысле этого слова – был внесен еще депутатами предыдущего созыва летом 2016-го. До конца прошлого года его и должны были лишить жизни. Но он доковылял до апреля 2017-го. Что пошло не так?

Саморегулирование и нечто

Во-первых, законопроект внесли не те депутаты, точнее – не от той фракции, а именно от «Справедливой России». Причем в новом составе Думы из пяти авторов риэлторского закона остался лишь один, и тот ни разу не высказался публично на эту тему. Во-вторых, и это отмечено во всех отзывах, законопроект был нацелен на установление режима обязательного участия агентств недвижимости в саморегулируемых организациях, что противоречит Концепции совершенствования механизмов саморегулирования, утвержденной правительством РФ в декабре 2015 года. В ней четко прописано, что обязательное саморегулирование возможно только в тех отраслях экономики, где существует «высокая степень потенциальной опасности нанесения… ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан».

При всех страшилках о «черных риэлторах» риэлторская деятельность к числу потенциально опасных не относится. Кроме того, отмечают критики, правовая специфика риэлторской деятельности законопроектом не определяется.

Право на профессию

Наиболее любопытным документом является, конечно, заключение комитета Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Наиболее радикальный вариант его прочтения таков: в ближайшее время риэлторская деятельность прекратит свое существование. И это мнение государства! На чем же базируются такие оценки?

Дело в том, что в своем заключении законотворцы не просто критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, а пытаются проанализировать современное состояние рынка недвижимости и роль риэлторов на этом рынке. В частности, говорится о том, что концепция законопроекта морально устарела, что таким рынок был 10–15 лет назад, когда посреднические услуги были востребованы. Сегодня же рынок «кардинально изменился».

Ссылаясь на некие результаты ведения крупными юридическими компаниями практик сопровождения сделок с недвижимостью с 2006 по 2016 год, представители комитета утверждают, что количество риэлторов на рынке недвижимости сократилось практически вдвое.

В качестве «основных причин значительного снижения спроса на услуги посредников на рынке недвижимости» называются пять.

Причина номер один – это поисковые сервисы в интернете, которые позволяют гражданам самостоятельно искать недвижимость. Вывод: для поиска и подбора риэлтор не нужен. Причина номер два – развитие государством сети многофункциональных центров (МФЦ), которые упростили процедуру подачи и оформления документов при приобретении и оформлении прав собственности на жилую недвижимости. Вывод: теперь граждане могут совершать сделки с недвижимостью, даже не обладая специальными знаниями и навыками, риэлтор не нужен.

Третья причина – это активизация продаж объектов жилищного фонда на открытом рынке крупнейшим собственником недвижимости в России в лице подконтрольных государству структур. Им сегодня принадлежит около 10% жилищного фонда в стране. Причина странная, но риэлтор опять не при делах.

Четвертый аргумент тоже не ахти – «получившая в последнее время широкое распространение практика продажи недвижимого имущества на открытых аукционах» – ну и пусть.

А вот причина номер пять – это уже очень и очень интересно: ставший уже пресловутым сбербанковский «Домклик». Впрочем, это название законодатель не упоминает, а говорит о центре Sberned, который включает в себя «сервисы по электронной регистрации сделок с жильем, приобретению квартир в ипотеку, а также правовой экспертизе выставленных на продажу объектов недвижимости и проверке всех участников сделки».

И в качестве яркого финала этой части заключения звучит такая убийственная фраза: «Вряд ли оставшиеся на рынке немногочисленные риэлторские компании смогут составить реальную конкуренцию столь серьезным оппонентам».

Реакция риэлторского сообщества

Оправившись от шока, представители «немногочисленных риэлторских компаний» начали высказываться.

«Заключение, которое сделал профильный комитет Госдумы, вынуждает меня констатировать, что его члены абсолютно не представляют сущности риэлторской деятельности. Конечно, то, что предлагает Сбербанк, – это хорошо, поскольку он, совершенствуя свои инструменты, помогает гражданам решать вопросы, связанные с приобретением недвижимости с помощью ипотеки. Однако это ни в коем случае не заменяет работу риэлтора. Говорил уже много раз, но повторюсь: риэлтор в первую очередь – это профессиональный переговорщик, который согласует условия сделки между продавцом и покупателем, а большинство сделок, которые сейчас проходят на рынке недвижимости, – альтернативные или встречные, когда клиент продает что-то старое и покупает новое жилье», – говорит президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко.

В завершение своей речи патриарх отечественного агентского бизнеса призвал «хотя бы» вернуть лицензирование риэлторской деятельности. Но, в общем-то, всем понятно, что такой сценарий развития событий маловероятен.

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, если верить заключению комитета, государству не нужны риэлторы.

«Депутаты полагают, что раньше граждане, опасаясь мошенничества, обращались к риэлторам, а теперь необходимость в их услугах отпала. У нас что, «черные риэлторы» исчезли? – недоумевает он. – Члены комитета не понимают, в чем заключается специфика агентской деятельности. Они считают, что риэлторы нужны для подачи документов на регистрацию сделки. Если у государства такое мнение по отношению к риэлторам, то ему стоит быть последовательным и исключить нашу деятельность из 115-ФЗ. Во многом риэлторы сами виноваты в происходящем. Мы разобщены, и рынок деградирует. А ведь ему уже 25 лет».

Мнение экспертов

Валерий Виноградов, вице-президент Российской гильдии риэлторов

Независимо от того, когда и какой закон будет принят, в условиях нынешнего состояния политической жизни и экономики страны, он нанесет удар по цивилизованному риэлторскому сообществу. Причем и в организационном плане, и в финансовом. Поэтому, на мой взгляд, наверное, и хорошо, что сегодня такая ситуация сложилась. По тексту заключения комитета Госдумы по собственности мы увидели уровень компетентности людей, которые будут принимать закон для риэлторов. Сегодняшнее гражданское законодательство позволяет вести риэлторскую деятельность и обеспечивает свободу конкуренции. А добровольное саморегулирование всем – и клиентам, и нашим партнерам по рынку – показывает, кто является профессионалом.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Я считаю, что весь этот шум вокруг законопроекта вызван больше желанием отдельных личностей попиариться, чем реальной законодательной работой. Какой бы хороший закон сегодня ни приняли, никаких проблем на рынке он не решит. Существует огромные «серый» и «черный» сегменты лиц – и физических и юридических, которые оказывают услуги, совершенно не афишируя свою деятельность. Привлечь их к ответственности – ничего не стоит. Но этим не никто не занимался и в те годы, когда было лицензирование, не занимается и сейчас. Пока государство не начнет жестко бороться с незаконным предпринимательством, новый закон не поможет. Поэтому как осторожный скептик я скажу так: лучше никакого закона о риэлторской деятельности, чем плохой. Который и часть легального бизнеса загонит в тень.

Игорь Воронин
Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/26347