Добавить объявление в каталог
Добавить срочное объявление
Поиск недвижимости

Поиск недвижимости

Поиск по сайту

партнеры
Спецпредложения

Спецпредложения

Продажа - Квартира (Кировский)

Продажа - Квартира (Кировский)

Аренда помещений/Продажа

Район: Кировский

Улица: Московская/Астраханская

Этажность: 2/2

Площадь: 38/27/11

Цена: 1500 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена Владимировна

Телефон:46-08-83

Дополнительный контакт:8-9272260883

Дополнительная информация

Закрытая территория, парковка. Комнаты смежные (15+12.5 м.) Высота потолков 3.2 м. Водонагреватель на 50 л.,сплит сист. (входят в стоимость), на кухне натяжной потолок. Газ.печное отопление, свой душ. Туалет на 2 кв. Развитая инфраструктура, рядом остановка, рынок Сенной. БЕЗ РИЭЛТОРСКИХ %! Ипотека, мат.капитал не возможны.

фото

Подземная парковка на Ильинской

Подземная парковка на Ильинской пл.

Нежилая/Коммерческая недвижимость/Продажа

Район: Октябрьский

Улица: Ильинская площадь

Этажность: -1/-1

Площадь: 21

Цена: 1000 тыс.руб.

Контактное лицо:

Телефон:77-22-79

Дополнительная информация

Продается машиноместо в подземной парковке в новом доме на Ильинской площади. Есть отопление, охрана, пожарная сигнализация, автоматические ворота.

фото

2 к.кв. Академия права

2 к.кв. Академия права

Квартиры/Продажа

Район: Октябрьский

Улица: Чернышевского/Вольская

Этажность: 8/10

Площадь: 43/26/9

Цена: 2400 тыс.руб.

Контактное лицо:Ирина

Телефон:46-13-11

Дополнительный контакт:27-19-36

Дополнительная информация

Дом расположен напротив Академии права. Квартира в нормальном состоянии, поменяны стояки и разводка холодной и горячей воды, Комнаты изолированные. Кухня 8,5 кв.м. Балкон застеклен. Расположение окон - восток и север (окна не выходят на проезжую часть). Видно Волгу.

фото

1 к. кв. Миллеровская

1 к. кв. Миллеровская

Квартиры/Продажа

Район: Заводской

Улица: Миллеровская, 26/Больница САЗ

Этажность: 5/5

Площадь: 32/18/6

Цена: 1200 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена

E-mail: Написать письмо

Телефон:(8452) 46-34-99

Дополнительная информация

Кооперативный дом, крыша в хорошем состоянии, свежий ремонт в подъезде. Квартира в среднем состоянии, балкон, санузел совмещен. Установлены приборы учета водоснабжения, новая газовая колонка.

фото

3 к.кв Рабочая/ Чапаева

3 к.кв Рабочая/ Чапаева

Квартиры/Продажа

Район: Октябрьский

Улица: Рабочая/ Чапаева

Этажность: 5/12

Площадь: 96,5/61,9/18,1

Цена: 7000 тыс.руб.

Контактное лицо:

Телефон:77-22-78

Дополнительная информация

Квартира с мебелью в центре города, шаговая доступность до центральных рынков, парков и вузов. Идеальное состояние, зимний сад, оборудованная кладовая комната и просторная лоджия с хорошим видом из окна. Кухня-столовая со всей необходимой мебелью и встроенной техникой. В комнатах установлена сплит-система. Межкомнатные двери массив. В квартире два санузла, полы с подогревом, сети водоснабжения выполнены из нержавеющей стали. Закрытый охраняемый двор. Покупателя квартиры ждет подарок от хозяина.

фото

продажа дача с. Сосновка

продажа дача с. Сосновка

Дачи/Продажа

Район: Саратовская область

Улица: с. Сосновка / Красноармейский район

Этажность: 1

Площадь: 42

Цена: 200 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена Владимировна

Телефон:46-08-83

Дополнительный контакт:8-9272260883

Дополнительная информация

70 км. от Саратова, живописное место, до Волги 10 мин., галечный пляж. Участок ровный, территория огорожена сеткой рабицей, на участке абрикос, вишня, яблони, свет, вода (централизованная, полив по графику), питьевая вода в 10 мин (родник). Отстроен один этаж (материал шлакоблоки, бетонный фундамент). В наличии пластиковые окна (5 шт. - включены в стоимость, не установлены).

фото

Полезная информация о недвижимости

Раздел имущества при разводе: как не остаться без жилья

Раздел имущества при разводе: как не остаться без жилья Молодожены задумываются о том, что семейное счастье может оказаться недолговечным. К сожалению, статистика свидетельствует об обратном: в России шесть из десяти пар разводятся. Брачные контракты в нашей стране, несмотря на советы юристов, пока не слишком популярны, и распад семьи обычно сопровождается долгим разделом совместно нажитого имущества. Бывшие супруги часто сталкиваются и с необходимостью делить выплаты по ипотечному кредиту. Как не остаться с долгами и без крыши над головой после развода?

Брачный договор – залог спокойствия

По мнению юристов, самый надежный способ защиты своего имущества – брачный договор. С этим документом у россиян связано немало предрассудков. Одни считают, что такие соглашения заключают лишь олигархи, а рядовым гражданам и делить-то нечего. Другим кажется неуместным обсуждать возможность развода, когда семейная жизнь только-только начинается. Между тем, если дело дойдет до раздела нажитого, наличие брачного контракта избавит супругов от многих проблем.

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 34) любое приобретенное в браке имущество считается совместно нажитым. Самый простой пример: супруги купили квартиру. Даже если один из них вложил в покупку гораздо меньше средств, при разводе делить недвижимость придется пополам. Супруг оформил ипотеку и фактически погасил долг еще во время холостяцкой жизни, но право собственности оформил уже после свадьбы? В случае развода суд признает жилье общим. Многих такое положение дел не устраивает. Вот тут-то и придет на помощь брачный договор: в нем можно заранее прописать, например, кому достанутся конкретные приобретения (машина, дача, гараж и т. п.) и поделить имущество по справедливости.

Брачный договор составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. Аналогичным образом в соглашение вносятся изменения и дополнения. Как уточняет нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, заключение такого контракта – сугубо личное дело супругов. Потому, закон запрещает подписывать брачное соглашение по доверенности, с помощью представителя.

Специалисты советуют в первую очередь сосредоточиться на порядке раздела крупной собственности: жилой недвижимости, автомобиля, драгоценностей, а не пытаться прописать каждую мелочь. Кстати, брачный договор можно заключить и в отношении будущего имущества. А еще для некоторых прав и обязанностей можно указать конкретный срок действия или дополнительные условия. Например, в контракте часто прописывают отступные при разводе при наличии детей. Также юристы напоминают: даже если вы не подумали о договоре до свадьбы, это не проблема. Этот документ можно оформить в любое время.

«Брачный контракт позволяет регулировать имущественные отношения исходя из пожеланий сторон: к примеру, можно прописать пункт о том, что квартира, дом или автомобиль, оформленные на имя одного из супругов, остаются его личной собственностью - как во время, так и после расторжения брака. Соответственно, если в период брака он захочет продать это имущество, согласие второго супруга не потребуется»,- поясняет Алексей Комаров.

Что касается имущества, приобретенного супругами до брака, по закону (ст. 36 СК РФ) оно не подлежит разделу. Для надежности к договору можно приложить его список и указать, что эти вещи и после развода будут принадлежать тому, кто записан в собственники. А еще эксперты советуют прописать в брачном контракте, что деньги от продажи имущества, которое после развода должно отойти одному из супругов, разделу не подлежат.

Также, по словам Алексея Комарова, нотариуса, члена Нотариальной палаты Санкт-Петербурга,в договоре важно определить правовой статус использования имущества как во время брака, так и после его расторжения. В противном случае после развода все имущество будет делиться поровну – как указано в 256-й статье Гражданского кодекса РФ.

Кстати, некоторые приобретенные в браке вещи не понадобится делить, даже если супруги не побеспокоились о договоре. Например, если муж или жена получит недвижимость по наследству или договору дарения, то оно будет считаться личной собственностью. Также можно приобрести квартиру на добрачные накопления. Если сможете доказать, что эти деньги вы заработали до создания семьи (например выписка с банковского счета), то делить ее со своей второй половиной не придется.

Ипотека и развод – кому достанется квартира

Еще одна сложность, с которой сталкиваются пары, решившие развестись, - непогашенный ипотечный кредит. Как правило, когда один из супругов оформляет ипотеку, второй становится поручителем или созаемщиком. Пока выплачивается кредит, немало воды утечет, за это время ситуация в семье может существенно измениться. До оформления ипотеки, особенно если вклад в погашения каждого из супругов будет неравноценным, также можно оформить брачный договор. В нем следует:

Разграничить право собственности на ипотечную квартиру

Определить, кто и в каком соотношении платит первоначальный взнос

Указать, кто вносит ежемесячные платежи по кредиту

Кто станет владельцем недвижимости в случае развода

Также в соглашении нужно указать, положена ли второй стороне компенсация за годы обслуживания кредита, и повлияет ли на условия контракта рождение детей.

Если же «любовная лодка разбилась о быт», ипотека не закрыта, а договор супруги подписать не удосужились, поделить квартиру будет сложнее. О том, что заемщики разводятся, в первую очередь должен узнать банк. С участием его представителей муж и жена должны определиться с судьбой кредита – кто будет выплачивать долг, и кому достанется квартира. Если решить вопрос миром не получится, в игру вступит банк. Чисто технически процедура раздела ипотечного кредита проста: долг просто распределяется между супругами. Если кто-то из них откажется выплачивать свою долю, то расходы можно будет взыскать в судебном порядке.

При отсутствии брачного договора довольно проблематично доказать, что один из супругов вложил в ипотечную квартиру больше средств, чем другой. На практике так случается довольно часто: кому-то с первоначальным взносом помогают родители, кто-то продает добрачное жилье или тратит на погашение кредита холостяцкие сбережения. Чтобы претендовать на большую долю в квартире, эти траты нужно подтвердить документально: пригодятся банковские поручения, договор купли-продажи старой квартиры, расписка покупателя. Кроме того, все платежи должны быть совершены путем безналичного расчета.

Процедуру раздела ипотеки следует провести как можно быстрее: после развода сделать это уже не получится, и придется под контролем банка продавать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами.

Нет штампа – нет совместного имущества

С каждым годом все больше пар, фактически состоящих в семейных отношениях, не спешат регистрировать их официально, считая это пустой формальностью. Однако с юридической точки зрения гражданский брак весьма ненадежен. Во-первых, на такие пары не распространяется действие Семейного кодекса, и нажитое имущество по закону нельзя признать совместной собственностью.

Однако гражданские супруги вкладывают немалые деньги в совместный быт и при расставании рассчитывают на компенсацию расходов. По словам нотариуса Алексея Комарова, имущественные отношения между людьми, состоящими в гражданском браке, регулируются статьями 244-й и 245-й Гражданского кодекса РФ. В случае имущественных споров паре необходимо доказать, что они договаривались о создании общей собственности. При этом доли в праве на это имущество определяются в зависимости от объема вложений каждого из гражданских супругов.

«В судебной практике есть немало примеров, когда зарплату за мужа получала его гражданская жена, а на полученные деньги супруги покупали автомобиль или, например, строили дом. В этом случае гражданскому супругу необходимо доказать, что он участвовал в создании совместного имущества. Чаще всего суды приходят к выводу, что при создании такого имущества стороны вкладывают свой труд и средства. А значит, могут претендовать на него – в зависимости от того, сколько было вложено денег в его покупку», – поясняет Алексей Комаров.

Кстати, в последнее время банки в соответствии с требованиями времени все чаще выдают ипотечные кредиты парам, не состоящим в официальном браке. Если каждый из супругов получает долю в квартире, соответствующую его вложениям (первоначальный взнос, размер ежемесячных платежей), то поводов для тревоги нет.

Однако может сложиться ситуация, когда один из гражданских супругов получает зарплату «в конверте» и не может подтвердить реальный доход. В итоге банк может признать его недостойным заемщиком, а ипотека будет оформлена только на одну сторону, хотя фактически платить по кредиту будут обе. Для неуказанного в договоре супруга ситуация весьма рискованная: в случае расставания он потеряет и деньги, и жилплощадь.

Лучший вариант для таких пар – забыть о предрассудках и все-таки отправиться в ЗАГС, а затем оформить брачный договор с учетом всех финансовых тонкостей и будущего кредита. Конечно, соглашение не убережет от скандалов и проблем, зато оно защитит ваши имущественные права, если семейное счастье окажется недолговечным.

Источник: gdeetotdom.ru

Как вырастет налог на недвижимость

Как вырастет налог на недвижимость

Налог на недвижимость вырастет – это решено. Но дьявол, как известно, в деталях. Не успели граждане переварить новость о том, что пошлину отныне станут рассчитывать по кадастровой стоимости, которая максимально близка к рыночной, как российские власти приготовили налогоплательщикам очередной сюрприз. Чиновники из нескольких крупнейших регионов пришли к выводу, что новая налоговая ставка слишком низка и не обеспечит требуемого притока денег в казну. Поэтому на совещании у президента было предложено увеличить коэффициент втрое – эта информация в анонимном виде просочилась в СМИ. Комитет Госдумы по бюджету и налогам рекомендовал в 1-м чтении утвердить законопроект о налоге на недвижимость физлиц. В предложенном виде документ наделяет региональные власти правом по своему усмотрению повышать ставку с 0,1 до 0,3%. Если решение будет закреплено на законодательном уровне, новый налог на недвижимость перестанет быть безобидной тратой и больно ударит по карману многих россиян.

Кадастр вместо инвентаризации – в чем смысл перемен

Принципиальное изменение, которое российские власти решили ввести в схему налогообложения недвижимости граждан, – новая база для расчёта пошлины. Долгие годы налог на наши квартиры, дачи и гаражи определялся исходя из инвентаризационной стоимости объекта. В большинстве случаев эта цифра практически не имела связи с реальностью и отличалась от адекватной стоимости жилья примерно в 10 раз. Как следствие – сумма налога получалась копеечная, что и не давало покоя чиновникам.

Согласно законопроекту, который был подготовлен в прошлом году, теперь налог будут рассчитывать по кадастровой стоимость жилья. Она в среднем тоже ниже рыночной, но не намного – разница составляет примерно 30%. Чтобы резкое увеличение пошлины не слишком ударило по карманам россиян, решено было установить сравнительно низкий налоговый коэффициент - 0,1 % от стоимости объекта, а сам процесс перехода растянуть на 5 лет. В этом случае россиянам пришлось бы отдавать в казну в среднем втрое больше денег, чем раньше, но сумма все равно оставалась бы терпимой. Кроме того, облегчить переход к новой системе должны налоговые вычеты.

Как рассчитать налог – новая формула

После того, как новая система налогообложения недвижимости вступит в силу, мы будем платить государству по достаточно простой схеме. Для того, чтобы вычислить свой налог, собственник жилья должен знать:

Кадастровую стоимость квадрата недвижимости (Её можно уточнить на официальном сайте Росреестра)

Площадь жилья в собственности

Размер полагающегося налогового вычета (квадратные метры, которые не облагаются налогом)

Налоговый коэффициент

Налоговый вычет, который выражается в свободных от пошлины квадратных метрах, зависит от категории граждан (у льготников он увеличен) и типа недвижимости. Всем россиянам положены «бесплатные» 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для частного дома, 10 кв. м для комнаты в коммуналке.

налог на недвижимость

При расчёте суммы налога собственник недвижимости берет кадастровую стоимость своего жилья (сумма за 1 кв. м), умножает эту цифру на количество облагаемых пошлиной квадратных метров (Площадь жилья минус вычет), а также - на налоговый коэффициент. Полученная сумма и есть ваша ежегодная пошлина. Теперь интрига в том, какой коэффициент будет утвержден правительством. Раньше законодатели предлагали три цифры:

0,1 % от кадастровой стоимости жилой недвижимости, гаражей и дач

0,5 % от кадастровой стоимости земельных участков ИЖС

0,5 до 1 % кадастровой стоимости элитной недвижимости дороже 300 млн рублей

Предполагалось, что налог будет повышаться постепенно, на 20 % в год в течение 5 лет.

Неподъемные пошлины – налоговую ставку хотят увеличить еще втрое

До того, как российские власти решили внести коррективы в схему налогообложения недвижимости граждан, средняя российская квартира обходилась своим владельцам достаточно дешево – налог на имущество колебался в пределах 1000 рублей в год. К примеру, рыночная стоимость при покупке двухкомнатной квартиры составляла 5 млн рублей, кадастровая – 3 млн рублей, а инвентаризационная – лишь 300 тысяч. С переходом на расчёт по кадастру и налоговый коэффициент 0,1 % владельцы такого жилья заплатят в казну уже порядка 3000 рублей. А если налоговую ставку увеличат втрое, цифра окажется еще более внушительной.

Допустим, квадратный метр в квартире площадью 65 кв. м в панельном доме стоит порядка 73 тысяч рублей за кв. м. Её владелец вычитает из общей площади 20 кв. м, которые не облагаются налогом, а остаток умножает на кадастровую стоимость и коэффициент. При налоговой ставке 0,1 % он должен отдать государству 3285 рублей в год, а при коэффициенте 0,3 % — уже 9855 рублей.

Идея повысить коэффициент принадлежит регионам и Московской области. Местные власти предложили правительству дать им возможность самостоятельно повышать налог. Чиновники сочли, что ставка 0,1 % слишком низка для индивидуальной недвижимости и нанесет ущерб казне.

Последствия повышения налога – кто почувствует первым

По мнению многих экспертов, новая схема расчета пошлины на недвижимость напоминает налог на роскошь. Для обычного россиянина она может увеличиться в 3–5 раз. В первую очередь это ударит по малообеспеченным и одиноким людям, у которых есть приличная недвижимость, доставшаяся, к примеру, по наследству. Для пенсионера или матери-одиночки трехкомнатная квартира в Москве даже с учетом налоговых вычетов станет непомерно дорогой. Таким образом россиян со скромными доходами косвенно вынуждают выбирать жилье «по средствам» - те квартиры, которые они могут обслуживать. Особенной разницы не заметят лишь владельцы недвижимости в новостройках – инвентаризационная стоимость их квартир и раньше практически соответствовала кадастровой.

Специалисты сомневаются в том, что собственники начнут распродавать недвижимость под гнетом налогового бремени. Весьма вероятно, что будет придумана хитроумная схема, которая позволит уменьшить отчисления в казну. Некоторые эксперты считают, что, если налоговая ставка все же будет утверждена на уровне 0,3% от кадастровой оценки, рынок может отреагировать резким спадом цен на вторичке. Правда, речь будет идти не о фактическом снижении стоимости жилья, а о суммах в договорах купли-продажи. Дело в том, что по закону кадастровая оценка не может превышать рыночную цену объекта, которую покупатель и продавец устанавливают по взаимному соглашению. Если налог по новым коэффициентам станет неподъёмным для россиян, участники рынка недвижимости начнут искать альтернативные способы решения проблемы.

Источник: gdeetotdom.ru Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ


Вклады растут от фундамента

Сегодня инвестировать в недвижимость - один из наиболее выгодных вариантов вложения свободных средств. Ведь жилье за последние 15 лет незначительно потеряло в цене лишь дважды: в 2005 году и сразу после кризиса - в 2009 году. Все остальное время стоимость квадратных метров как на первичном, так и на вторичном рынке росла, опережая инфляцию.

Однажды на одном из "круглых столов" представительница негосударственного пенсионного фонда без обиняков заявила, что для пенсионеров сейчас самый лучший вариант прожить достойную старость - сдавать свое жилье в аренду. По оценкам экспертов, такой вариант может принести ее владельцу не менее 6% годовых. "РГ" решила выяснить у экспертов, в какую недвижимость выгоднее всего вложить деньги и как избежать инвестиционнных рисков. В дискуссии приняли участие первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева, глава консалтинговой компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая и коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева.


- В какие объекты недвижимости сейчас выгоднее всего инвестировать средства?


Елена Николаева: В Москве и Московской области наиболее привлекательной для инвестиций по-прежнему является жилая недвижимость, особенно на ранних этапах реализации проектов. Это связано со стабильным спросом и высокой ликвидностью жилья в этом регионе. Также высокой инвестиционной привлекательностью отличается жилая недвижимость в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и в других крупных региональных центрах России. Довольно выгодными оказываются также инвестиции в коммерческую недвижимость, расположенную в жилых домах, так как спрос на такие коммерческие помещения стабильно высок.


Мария Литинецкая: Экономическая ситуация сейчас, конечно, меняется, но не кардинально. Поэтому наиболее ликвидными по-прежнему остаются новостройки на начальной стадии с доступным уровнем цен, то есть эконом- и комфорт-класса (здесь самый высокий спрос и оборачиваемость денег). При этом частному инвестору выгоднее вкладывать свои средства в небольшие проекты с ограниченным количеством корпусов, где четко определен срок завершения строительства (около двух лет). Идеальный вариант - жилой комплекс с несколькими построенными корпусами, где на реализацию выводятся последние объемы с доступным уровнем цен. Наиболее привлекательные локации - спальные районы Москвы, а также небольшие, но активно развивающиеся города ближнего Подмосковья, в частности, Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т.д.


Екатерина Фонарева: Я считаю, что наиболее интересными с точки зрения инвестиций являются жилые комплексы, находящиеся на стадии активного строительства.


- Какие риски существуют при инвестировании в недвижимость? Как их можно избежать?


Елена Николаева: Основной риск инвестирования в объекты недвижимости на стадии строительства связан с возможной задержкой реализации проекта строительства во времени, что случается очень часто - практически в 80-90% случаев. Есть также опасность приостановления реализации проекта из-за отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации.


Существует также риск неудачного выбора объекта. Например, плохое месторасположение объекта, отсутствие инженерной, транспортной или социальной инфраструктуры.


Для того чтобы их избежать, необходимо при выборе объекта инвестиций обратить особое внимание на следующие моменты: застройщик проекта должен быть известным, надежным, имеющим успешный опыт реализации подобных проектов; проверить наличие полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации проекта; должна быть вся инженерно-транспортная и социальная инфраструктура или подтвержденные планы по их строительству за время реализации проекта.


В области загородной малоэтажной недвижимости риски часто связаны с неправильным оформлением земельного участка под строительство. Поэтому очень важно проверить наличие и правильность всех документов на земельный участок и в частности категорию земельного участка и вид его разрешенного использования.


Мария Литинецкая: По большому счету все риски, существовавшие ранее, никто не отменял и сегодня. Во-первых, всегда существуют строительные риски: застройщик может обанкротиться, а проект - заморозиться. Во-вторых, при инвестировании в недвижимость присутствуют и юридически-правовые риски. Именно поэтому желательно вкладывать средства в проекты, реализующиеся по 214-ФЗ, с уже полученным разрешением на строительство. В текущих условиях экономической нестабильности обостряются финансовые риски. Если на рынке начнется девальвация рубля, то цены на недвижимость неизбежно снизятся. Соответственно, у инвесторов, вложившихся в жилые проекты в подобных условиях, увеличится срок возврата инвестиций - они будут ждать, пока цены восстановятся. Однако все выше перечисленные риски минимизируются, если проект подобран правильно.


Екатерина Фонарева: Первое, на что нужно обратить внимание, приобретая недвижимость с целью инвестиций, чтобы избежать рисков, - репутация застройщика и портфель уже реализованных им проектов. Также покупателю стоит проанализировать, насколько вырастали в цене за время строительства квартиры в его объектах. Если предыдущие жилые комплексы показали высокие темпы роста и пользовались на рынке большой популярностью, то можно быть уверенным, что и в дальнейшем объекты этого застройщика будут успешными с инвестиционной точки зрения. Кроме того, стоит обратить внимание на расположение ЖК и потенциал развития локации.


- Как рассчитать доходность инвестиций в недвижимость? Насколько она выше или ниже банковских депозитов?


Елена Николаева: В соответствии с современными методиками наиболее эффективным является оценка не только стоимости строительства 1 кв. метра жилья, но и стоимость эксплуатации здания. Цена капитального строительства недвижимости может вырасти на 6-7%, но при этом дальнейший расход ресурсов снижается на 35-40%, и подобные проекты зачастую имеют большую инвестиционную доходность. Как правило, это проекты, учитывающие новейшие технологические достижения и энергоэффективные технологии.


При правильном выборе объекта доходность инвестиций в объекты жилой недвижимости как минимум в 1,5-2 раза выше доходности банковских депозитов.


Мария Литинецкая: За весь срок строительства (около 1,5-2 лет) квартиры, приобретенные на начальной стадии, вырастают в цене в среднем на 20-30%. Единственное условие - проект должен быть правильно подобран, тогда и доходность будет выше


Прямая речь

Елена Николаева: Инвестиционный интерес представляют квартиры в малоэтажных жилых комплексах и таунхаусы небольших площадей (не более 100-120 кв. м).


Мария Литинецкая: Средние ставки по вкладам в банках сейчас составляют 8-10% годовых. Доходность инвестиций в недвижимость практически всегда выше.


Екатерина Фонарева: Первое, на что нужно обратить внимание, приобретая недвижимость с целью инвестиций, чтобы избежать рисков, - репутация застройщика и портфель уже реализованных им проектов.


Опубликовано в РГ (Экономика) N6484 от 18 сентября 2014 г.

Станет ли недвижимость тихой гаванью для наших накоплений

Валютная лихорадка последних месяцев, а именно непредсказуемая динамика роста доллара и евро, заставляет все больше россиян задумываться о сохранении своих сбережений. Не секрет, что лучший способ это сделать - инвестировать в недвижимость. Ведь как говорят арабы, недвижимость иногда болеет, но никогда не умирает. "Российская газета" решила разобраться, безопасно ли вкладываться в жилье при нынешней конъюнктуре на рынке недвижимости.

В последние месяцы состоятельные россияне бросились конвертировать свои капиталы в квадратные метры. Простые смертные, желающие приобрести жилье для своего проживания, тоже постарались побыстрее купить его, опасаясь роста цен на квартиры из-за ослабления рубля последних месяцев. И за первые четыре месяца 2014 года рост спроса на жилье составил от 30 до 100 процентов.


Увеличить инфографику

Однако он не сопровождался ценовым приростом, несмотря на колебания валют. Застройщики и продавцы могли бы проиндексировать цены за "квадраты" по доллару, однако рост рублевых доходов потенциальных покупателей отстает от роста курса американской валюты. В результате граждане вынуждены покупать не то жилье, которое им нужно, а то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда доходы населения росли рекордными темпами, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Эксперты, опрошенные "РГ", со скепсисом смотрят на слухи о приближающемся кризисе на рынке недвижимости, хотя и не исключают умеренную коррекцию цен на жилье в сторону понижения. Это произойдет в случае развития негативных факторов в геополитике и макроэкономике.

По словам директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС при президенте РФ Елены Иванкиной, прошло 6 лет с предыдущего кризиса, а шаг "волны" - примерно 7 лет. "Поэтому кризис назрел. За прошлый год рынок вырос на 13 процентов при росте ВВП на 2. Это является феноменом", - говорит она. Сейчас действительно существует потенциальная возможность снижения цен на недвижимость, соглашается руководитель аналитического Центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. "Если рубль будет слабеть, то в валютном отношении произойдет падение цен. Правда, в рублевом они останутся на месте", - отмечает собеседник.

Цифра: 20 процентов - на столько упали в этом году в России ставки на аренду жилья

Валютные колебания на жилье влияния не имеют, не согласен эксперт в сфере рынка недвижимости Павел Понурин. Зарплаты платятся в рублях, да и большинство кредитов - тоже. Оценка также происходит в рублях, добавляет Елена Иванкина, она базируется на российской земле и на российских стройматериалах. По ее мнению, даже если произойдет проседание рынка, то после кризиса всегда происходит отскок с пробитием предыдущего потолка.

Поэтому сегодня в недвижимость вкладываться можно. "Наши темпы роста потрясают любого иностранного инвестора. Ничто не дает такого устойчивого роста капитализации, как недвижимость", - подчеркивает эксперт. А по мнению Павла Понурина, в ближайшее время жилье дешеветь не будет.

Если же денег на московскую недвижимость не хватает, можно вложиться в Подмосковье или в квартиру в крупном городе. По данным Репченко, сейчас в регионах цены и не растут, и не падают. Для прироста сбережений выгодно вкладываться в любой город Подмосковья, говорит Иванкина. Тут не проблема в пределах 2,5 миллиона рублей найти "размашистую" по метражу "двушку". Строятся таунхаусы, развивается коттеджная застройка, возводятся новостройки экономкласса, можно купить землю без подряда с последующей застройкой.

А примерно в 30 регионах развито малоэтажное строительство с ценой 30 тысяч рублей за "квадрат". При малоэтажном строительстве возведение коммуникаций частично компенсируется государством, а земля бесплатна.

Но даже если цены на недвижимость упадут, ее всегда можно сдать в аренду. Ее окупаемость при арендном доходе - 5-6 процентов в год от себестоимости. Олег Репченко советует при наличии лишних денег только часть средств инвестировать в небольшое жилье в центральной части города-миллионника для последующей сдачи в аренду. Другую часть лучше хранить в валюте.

Рынок аренды также не стоит на месте. По мнению эксперта рынка жилья Марины Деминой, по сравнению с прошлыми годами возросло количество такого жилья. Вырос рынок апартаментов. Раньше было тяжело арендовать квартиру в Москве, сейчас же количество предложений по аренде возросло, отмечает Демина. Павел Понурин говорит, что в последнее время, с апреля по июль, на рынке аренды наблюдался спад спроса. Раньше квартира могла стоять две недели, сейчас может прождать и пару месяцев. На 15-20 процентов снизились ставки.

Источник: rg.ru

Как максимально снизить риски, покупая жилье в кредит?

Вступили в силу поправки в закон об ипотеке. Теперь заемщик может оформить дополнительную страховку, защитив себя от угрозы личного дефолта. Человек может заболеть, потерять работу. Если он не в состоянии гасить кредит, сегодня он теряет и жилье, и все выплаты. И нередко остается еще и должен банку. От чего спасет дополнительная страховка? На вопросы "РГ" ответил глава СК АИЖК Андрей Языков.

Зачем нужна эта дополнительная страховка?

Андрей Языков: Для того, чтобы защитить заемщика и сделать кредит доступнее. Годовая ставка по ипотеке (сегодня это 12-12,5%) зависит, в числе прочего, и от риска невозврата кредита. Этот риск зависит от того, какую долю собственных средств заемщик может внести в качестве первоначального взноса. Чем выше стартовый взнос, тем меньше риск и годовая ставка. Но это в теории. А на практике банки дотируют кредиты с низким первым взносом за счет кредитов с большим стартовым взносом. То есть хорошие заемщики платят за плохих.

Предлагаемая схема страхования может этот риск снизить банку вплоть до нуля. Значит, ставка по кредитам с небольшим первым взносом снизится. Ипотека станет доступнее.

40 тысяч заемщиков из 2 млн испытывают финансовые сложности при погашении ипотечного кредита

Но ведь дополнительная страховка стоит денег. Не получится ли, что вместо повышенного платежа по ипотеке, растянутого по времени погашения долга, человек заплатит банку всю сумму сразу на старте?

Андрей Языков: Нет, просчитано, что общая платежная нагрузка снижается. Страховка "окупится" за 2-3 года. Ипотечный кредит выдается на 15-20 лет,значит, все оставшиеся годы семья будет получать значимую экономию.

А чем выгодны кредиты с низким стартовым взносом? Ведь можно сначала накопить 30-50%, а потом брать кредит поменьше?

Андрей Языков: У нас много семей по уровню доходов могли бы обслуживать ипотечный кредит, но не могут накопить на первоначальный взнос. Например, молодежь. Снижение порога доступности ипотеки позволит молодым семьям быстрее купить жилье. К тому же жилье дорожает, и чем дольше копишь на первый взнос, тем дальше убегают цены.

Эта страховка добровольная?

Андрей Языков: Да, добровольная. Думаю, скоро у банков появятся новые кредитно-страховые продукты, но, конечно, сохранятся и кредиты без страховки. У заемщика должен быть выбор: либо плата за риск включается, как и сейчас, в процентную ставку, и заемщик платит повышенный ежемесячный платеж. Либо - покупается единовременная страховка, и ипотека оформляется под низкую ставку - где-то 11%, и ежемесячный платеж уменьшается. Такая страховка защищает и банк, и заемщика. Получается взаимовыгодно. В Канаде, США, например, для социально незащищенных категорий подобные страховки обязательны, а для остальных заемщиков - добровольны. Кроме того, для небогатых заемщиков используют "избыточное страховое покрытие": банкам гарантируют "безубыточность" при работе с такими кредитами, а государство имеет возможность привлечь частный капитал для ипотечных программ с социальной направленностью.

Насколько часто заемщики попадают в трудную ситуацию и просят реструктурировать долг? И насколько высок риск полного дефолта?

Андрей Языков: Часто. Судите сами. Средний срок выдачи ипотечного кредита - 17 лет, средний срок работы заемщика на одном месте - 5 лет. Доля семей, которые, оформляя ипотеку, имеют финансовую подушку безопасности (проще говоря - накопления) хотя бы на полгода, - не более 10%. То есть только по причине смены работы за время, пока "весит" кредит, можно 2-3 раза оказаться на грани дефолта. А еще есть болезни, разводы, рождение детей... В кризис риски растут, банки хуже идут на реструктуризацию, торопятся с обращением взыскания. Если есть механизм снижения (или обнуления) убытков, банк легче идет навстречу заемщику. Сегодня ипотеку имеет порядка 2 млн семей. Просроченная задолженность - около 2%, т.е. сложности с оплатой есть у 40 тыс. заемщиков. Но во время кризиса 2008 года уровень просроченной задолженности доходил до 10%, правда, и заемщиков тогда было втрое меньше.

Из-за дефолтов в 30-60% случаев за заемщиком остается долг 20-40% от суммы кредита. Это очень много. Чтобы расплатиться, люди теряют все, снимают жилье и еще несколько лет отдают банку львиную долю доходов. Дополнительная страховка долг заемщика прекращает, у него, по сути, есть возможность начать "с чистого листа", без груза долгов.

Но как быть, если страховую сумму определяет сам банк? Не получится, что заемщик заплатил за страховку, а долг в какой-то части все равно останется?

Андрей Языков: Нет, не получится. Действительно, заемщик в этом месте слабая сторона и не должен попадать в зависимость от рекомендаций банка. Законодатели сняли с граждан этот риск, при наличии полиса после страховой выплаты долг заемщика будет прощаться всегда.

А где гарантия, что "в случае чего" страховка сработает, а страховая компания не исчезнет?

Андрей Языков: Да, проблема есть - страховая компания должна быть и устойчивой, и гарантировать сохранность резервов на много лет. Частично эта проблема решалась через перестрахование рисков в СК АИЖК.

Кстати, опыт мы уже имеем: небольшая страховая компания ПСГ "Основа" недобросовестным образом "ушла с рынка", руководитель, если открытым текстом, просто сбежал. Без защиты остались полтора десятка заемщиков. Но часть договоров страхования "Основа" перестраховала у нас, и мы восстановили страховую защиту по перестрахованным полисам, но в размере "переданного нам риска" - 80%.

В новой редакции закона все стало проще - долг заемщика будет прощаться и в случае банкротства страховщика. Законодатель полагал, что банк, как финансовый профессионал, сможет правильно сформировать для себя страховую защиту и выбрать надежных партнеров.

А какой механизм погашения ипотеки, если человек все-таки эту дополнительную страховку не оформил, а дефолт случился?

Андрей Языков: Механизм тот же самый, что и был до вступления в силу нового закона. В кризис 2008 года, когда цены на рынке недвижимости сильно опустились, законодатели запретили применять "внесудебный порядок" - с декабря 2008 года имущество нужно продавать только через публичные торги. Суд по закону назначает стартовую цену торгов на 20% ниже рыночной. Если имущество не продалось, то на повторных торгах имущество выставляется еще на 15% дешевле.

В итоге минус 35% от рыночной стоимости? Но тогда заемщик в явном проигрыше?

Андрей Языков: Да, он сильно проигрывает. Но зато если после этих двух понижений имущество по каким-то причинам не продалось, то долг заемщику прощался. Этот порядок сохранится по незастрахованным кредитам, выданным до 25 июля 2014, когда вступили в силу поправки в ипотечный закон.

Идея была вроде разумная: если рыночные механизмы в регионе не работают, все плохо с недвижимостью и она не продается ни при каких условиях, то надо долг заемщику простить, поскольку его вины в низком спросе на жилье уже нет - виноват рынок. По факту произошло хуже. Люди поняли: если жилье будет продано, у них все равно остается огромный долг. Если не продано - долг прощается. В результате дефолтные заемщики стали мешать кредитору продавать имущество.

Каким образом?

Андрей Языков: В ход шло все, даже дикие способы. Не пускать к себе в дом, обдирать обои, ломать сантехнику, выбивать окна, чтобы покупатель не позарился даже на дешевую цену. И это было не единичное явление. При этом, замечу, законодатель не давал банкам механизма компенсации подобных рисков. И, как следствие, банки стали поднимать ставки, и ипотека заметно подорожала.

Теперь законодатели исправили этот дефект - улучшили механизм прощения долга заемщика и сформировали механизм компенсации убытков для банков.

Опубликовано в РГ (Неделя) N6467 от 28 августа 2014 г.

Ипотека: почему отказали в ипотечном кредите. Разбираемся в причинах

259 259 Купить жилье без ипотечного займа может себе позволить далеко не каждый россиянин: в 2013 г. около четверти сделок с жилой недвижимостью не обходилось без ипотеки, а в отдельных проектах экономкласса доля покупок с привлечением заемных средств достигала даже 60-70%. Таким образом, ипотека стала вполне привычным способом решения квартирного вопроса. Однако не стоит думать, что она доступна абсолютно всем платежеспособным гражданам и оформить ее также просто, как купить в магазине молоко или сахар. Иногда потенциальным заемщикам приходится сталкиваться и с отказами в кредитовании.

На этот случай «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как поступать в таких ситуациях и что можно сделать, чтобы все-таки получить необходимый кредит.

Причины отказа

Надо отметить, что волноваться по поводу отказа в кредите потенциальным ипотечникам, сумевшим подать заявку, изначально не стоит – как выяснилось, банки чаще выдают займы, нежели отказывают: «В ипотечном кредитовании отказы не очень частое явление. Сотрудники банков делают расчеты на этапе консультации, и если заявка не соответствует стандартам кредитного учреждения, то документы просто не принимаются. Плюс ипотечные кредиты являются залоговыми, и это дополнительно защищает банки от рисков», - объясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа. «Кроме того, сейчас происходит некоторое смягчение условий кредитования из-за растущей конкуренции между банками: клиентами сегодня не разбрасываются и к заемщикам предъявляются менее строгие требования, чем раньше, поэтому отказов немного, меньше, чем 3-4 года назад, и большинство из них носит очевидный характер», - утверждает Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина». В результате, как сообщают эксперты компании «Домус финанс», доля клиентов, получающих отказ по ипотеке, - 10-15%. По более пессимистичной оценке Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», выходит не более 20-25%. Но многие заемщики, первоначально столкнувшиеся с отказом, получают кредит после устранения его причин. «Около 70-80% клиентов, сначала получивших отказ, при повторных обращениях в кредитные учреждения добиваются положительного решения», - подчеркивает Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»).

То есть остаться без ипотечного кредита можно только в том случае, если для этого действительно есть серьезные основания, которые нельзя изменить. Чаще всего таким основанием бывает плохая кредитная история. «Также распространенная причина отказа – отсутствие достаточной платежеспособности (недостаточный доход или высокий уровень ежемесячных расходов по отношению к текущему уровню дохода – от ред.) или проблемы с документами, подтверждающими доходы, что в первую очередь касается владельцев бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Этим категориям заемщиков очень сложно подтвердить свои доходы, потому что они не всегда прозрачны, и случаи отказов здесь бывают чаще», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Также сложнее получить кредит на большую сумму, не соответствующую официальной зарплате, работникам силовых структур (органов внутренних дел, ФСБ и т.д.) и чиновникам, потому что многим банкам важен источник дохода, и если есть сомнения в «чистоте» денег, то кредитные учреждения могут отказать. Это относится и к бизнесменам: если банк узнает о незаконной деятельности, в кредите наверняка будет отказано, как и в случае выявления подделки каких-либо документов, прилагаемых к заявлению на кредит, причем горе-заемщик попадет в черный список и не сможет искать счастья в других кредитных учреждениях.

Кроме того, довольно часто причинами отказа становятся судимость, отсутствие официального места работы, несоответствие заявки программе кредитования конкретного банка (например, заемщик хочет взять кредит на новостройку, а банк кредитует лишь покупку вторичного жилья либо возраст заемщика слишком велик, но обычно это выясняется еще на стадии консультирования и заявка не подается), недостаточный трудовой стаж (большинство банков требует, чтобы заемщик проработал не менее 12 месяцев, причем на последнем месте работы – не менее 3 месяцев) и т.п.

Но какой бы ни была причина отказа, ее обязательно нужно выяснить. Для начала стоит обратиться с соответствующим запросом в банк. В принципе, кредитное учреждение имеет полное право не сообщать клиенту о причине отказа, и банковские сотрудники не всегда спешат раскрывать подробности рассмотрения заявки, но не так уж редко, особенно если причины не столь существенные, и есть возможность их исправить и подать документы повторно, специалисты кредитных отделов идут навстречу потенциальным заемщикам: «Как правило, банки объясняют причину отказа, если она устранима. Например, нашлись технические ошибки или есть текущие просрочки по другим кредитам, которые нужно закрыть», - поясняет Алексей Авхачев, начальник группы продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка».

Ну а если банк все-таки скрывает мотивы отрицательного вердикта, потенциальный заемщик должен тщательно проанализировать положение и попытаться выявить свои слабые стороны самостоятельно. А дальнейшие действия зависят от причин отказа. Большинство из них может быть устранено – со временем или после исправления ошибок. «Например, если причиной отказа стал трудовой стаж, это легко исправить: достаточно просто подождать несколько месяцев и подавать заявление повторно», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). А если отказ последовал из-за неубедительных документов по доходам, то нужно собрать более убедительный пакет, и тоже обращаться в банк во второй раз. Сложнее бороться за кредит, если причины отказа устранить сложно или даже невозможно, но и тут опускать руки не стоит.

Проблема №1: недостаточный доход

Если банк отказывает, потому что считает заемщика недостаточно платежеспособным, можно попробовать сменить работу или найти дополнительный источник дохода либо изменить параметры кредита – уменьшить сумму, подыскав более дешевое жилье, увеличить срок или первоначальный взнос. «И кстати, некоторые банки предлагают открыть специальный вклад, который дает возможность накопить на первоначальный взнос. Так можно не только быстрее увеличить его сумму, но и зарекомендовать себя в качестве клиента банка», - отмечает Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ, а это иногда дает право на льготный процент по кредиту и другие преференции.

Если же менять в условиях кредита ничего не хочется, а найти более высокооплачиваемую работу сложно и нет желания тянуть с оформлением ипотеки, то решить проблему можно еще и с помощью залога уже имеющегося имущества (например, дачи или автомобиля) либо привлечения поручителей или созаемщиков. Ими могут стать как родственники, так и третьи лица. И надо отметить, что созаемщики и поручители помогают и в том случае, если банк сомневается не столько в доходах заемщика, сколько в их постоянстве и надежности клиента: «Например, если за кредитом обращается холостой молодой человек призывного возраста, пусть даже и с хорошим доходом, но без документов, подтверждающих отсрочку от воинской службы, вероятнее всего, ему придется обеспечить наличие поручителей», - говорит Алексей Авхачев (Нордеа Банк), иначе велика вероятность отказа. Таким образом, поручительство оказывает поддержку не только не достаточно платежеспособным, но и «сложным» клиентам: гражданам, не имеющим российского гражданства, молодежи, частным предпринимателям, которым сложно подтвердить свой доход и т.п.

Однако причиной отказа иногда становится не низкий доход, а большой расход потенциального заемщика, не соизмеримый с заработком. Как объясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), принимая решение о выдаче кредита, банк анализирует, насколько комфортно будет будущему клиенту осуществлять выплаты, и оценивает соотношение «расход по кредиту/доход», и в большинстве кредитных учреждений считается, что для комфортного состояния заемщика на погашение всех своих займов он должен тратить не более 40% финансовых поступлений. В некоторых банках допускаются расходы в размере 50%, а если зарплата достаточно велика, то и 70%, но в любом случае учитываются не только платежи по кредитам, но и другие постоянные траты и число имеющихся у заемщика иждивенцев. Таким образом, если у клиента уже имеется пара кредитов и есть двое детей, то банк вправе отказать в ипотеке. В этом случае на помощь также можно призвать созаемщиков и поручителей, а можно снизить расходы. Например, досрочно закрыв уже имеющиеся кредиты: «Если возникла необходимость в получении ипотеки, а совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам составляет существенную сумму, заемщику рекомендуется досрочно погасить существующие долги», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

«Собственно, если у клиента уже есть один-два больших потребительских кредита, и выплаты после оформления ипотеки превысят доход или, например, составят около 70% от дохода, ответственная кредитная организация сама предложит сначала закрыть имеющиеся кредиты, а потом обратиться за ипотекой», - добавляет Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка DeltaCredit. Но впрочем, сам по себе факт наличия уже имеющихся займов, по которым нет просрочек, в большинстве случаев не является причиной для отказа в ипотеке: «Если банк решит, что доходы потенциального заемщика позволяют одновременно выплачивать все кредиты, можно смело подавать заявку и на ипотечный заем», - уверяют эксперты компании «Домус финанс». «К тому же многие банки готовы не учитывать в качестве расходов действующие кредиты, по которым осталось 1-2 платежа», - отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). Но правда, в некоторых кредитных учреждениях, как сообщает Сергей Козлов (СДМ-БАНК), существует стоп-фактор по количеству действующих кредитов, то есть, например, наличие 1-2 кредитов допускается, а вот три займа уже не пройдут, даже если они и не столь велики. В таком случае придется сначала разбираться с имеющимися долгами, а потом уже идти за ипотекой.

Проблема №2: плохая кредитная история

Несколько сложнее получить ипотечный кредит, если причина отказа в плохой кредитной истории. Пожалуй, это наиболее серьезная проблема, которую сложно исправить, но попробовать все-таки стоит.

Прежде всего, надо иметь в виду, что если «плохой» кредит – с просрочками, а то и вовсе непогашенный – был взят более 15 лет назад, то в соответствии с законом «О кредитных историях» информации о нем в досье из Бюро кредитных историй уже не будет. А во-вторых, не всякий «плохой» так уж плох, как может казаться: «Дело в количестве случаев выхода на просрочку и в количестве дней непрерывной просрочки», - уверяет Лариса Сулацкая, управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». «Например, если у клиента несколько лет назад было несколько просрочек и все они короткие (до 30 дней) либо иногда допускались просрочки по кредитной карте с небольшим лимитом, то к таким фактам большинство банков относится лояльно. Подобная кредитная история не считается такой уж плохой, то есть не является препятствием для предоставления ипотечного кредита, - объясняет Сергей Козлов (СДМ-БАНК). – Плохо, если потенциальный заемщик задерживал вносы по кредитам регулярно или у него были просрочки длительностью более 30 дней, тем более недавно. Такому клиенту с большой долей вероятности в ипотеке будет отказано».

«Многое зависит от суммы самой просрочки, - уточняет Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - Бывают случаи, когда заемщик должен банку буквально несколько копеек, и он сам об этом даже не знает, а банк не ставит его в известность. Такая просрочка может тянуться несколько месяцев. Это происходит, конечно, не часто, но такие ситуации случаются. Банки, разумеется, понимают, что существуют подобные технические просрочки, и принимают это во внимание».

Но опять же банк может пойти клиенту навстречу и все-таки выдать кредит, если потенциальный заемщик сумеет доказать, что причины просрочек были уважительными, вызванными форс-мажорными обстоятельствами, и они не говорят о его неплатежеспособности или безответственности. Например, банк может простить просрочки, получившиеся в результате срочного выезда за границу, болезни, временной потери работы и т.п. (но, конечно, эти факты потребуется подтвердить соответствующими документами). «Также могут быть сделаны исключения для заемщиков, которые пострадали в период кризиса, если они подробно опишут ситуацию и обоснуют причины отсрочек платежей», - утверждает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). В подобных случаях рекомендуется, в принципе, не ждать отказа, а заранее вести переговоры с банком и представлять расширенный пакет документов, объясняющий причины бывших нарушений и показывающий, что теперь потенциальный заемщик стал ответственным плательщиком (это подтверждают, например, выписки по кредитной карте или даже вовремя оплаченные счета за коммунальные услуги).

Тут на руку могут быть компенсирующие факторы: «Например, длительное время работы на одном месте, «белая» заработная плата, активы в виде имущества, более высокий первоначальный взнос либо уже обсуждавшееся поручительство», - отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). «А еще не надо забывать, что есть профессиональные кредитные брокеры, которые помогают получить ипотеку «сложным» заемщикам», - говорит Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»), так что если возникли сложности в переговорах с банком, можно обратиться к специалистам.

Но если банк все-таки не готов закрыть глаза на подпорченную кредитную историю либо за заемщиком числятся не только просрочки, но и невозврат кредита в полном размере, что считается очень грубым нарушением, то ради ипотеки придется серьезно постараться. В первую очередь нужно будет закрыть все имеющиеся просрочки и/или непогашенный кредит, а потом исправлять положение, показывая идеальную платежную дисциплину. «Для этого можно взять потребительские кредиты на небольшой срок и погасить их, не допуская просрочек платежей», - советует Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Но правда, надо понимать, что для исправления кредитной истории, чтобы положительные данные перевесили негативные, потребуется время, так что с ипотекой, возможно, придется повременить - год, а то и два.

К сожалению, ипотечный кредит придется отложить и тем заемщикам, у которых плохая кредитная история «всплыла» непонятно откуда. Иногда данные в Бюро Кредитных историй по ранее выданным кредитам могут оказаться неверными, либо за гражданином может числиться заем, которого он на самом деле не брал, и тут не обойтись без разбирательств. В первом случае, как советует Лариса Сулацкая (банк «ГЛОБЭКС») надо идентифицировать проблемный кредит (по дате выдачи и сумме) и предоставить документы, отрицающие факт просрочки (например, платежки, выписки из банка и т.п.), если они, конечно, имеются. А если их нет, стоит запросить у банка, выдавшего «проблемный» кредит, справку, опровергающую просрочку и соответственно отрицательную кредитную историю. Во втором же случае придется обращаться в правоохранительные органы. Собственно поэтому, дабы не тормозить выдачу кредита, эксперты компании «Домус финанс» еще до обращения в банк за ипотекой, рекомендуют получить отчет о состоянии кредитной истории, даже если заемщик не помнит за собой «грехов». Благо раз в год сделать это можно фактически бесплатно: необходимо лишь отправить запрос в Национальное бюро кредитных историй.

Был бы заемщик, а банк найдется

Как уже отмечалось выше, если причина отказа в ипотечном кредите устранена, то можно подавать заявку повторно (многие кредитные учреждения разрешают сделать это через какое-то время - 30, 60 или 90 дней, а иногда даже на следующий день) и, как правило, банки одобряют заем. Правда, в некоторых случаях, в частности, когда повод для отказа очень серьезный, в отрицательном решении может быть прописано «без права повторного обращения», и тогда уже на кредит претендовать бессмысленно.

Но никто не запрещает заемщикам обращаться в другие банки. Это можно сделать уже и после первоначального отказа, а некоторые эксперты рынка изначально советуют подавать заявление в несколько банков, чтобы выбрать самое оптимальное предложение и повысить вероятность получения кредита. «Требования к заемщику, предмету залога у разных банков могут существенно отличаться – говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». - В том числе, могут быть и некоторые внутренние требования, дополнительные ограничения, которых нет в открытом доступе. На самом деле, случаи, когда заемщику отказываются все банки, довольно редки. Поэтому после первого же отказа опускать руки не следует.

Тем не менее, прежде чем идти в другие банки Сергей Козлов (СДМ-БАНК) все-таки советует выяснить причину отказа, и либо устранить ее, чтобы снизить вероятность отказа в других банках, либо целенаправленно искать кредитные учреждения, готовые закрыть глаза на имеющиеся проблемы. Но при этом надо понимать, что даже очень лояльный банк может принять отрицательное решение, если уличит потенциального заемщика в обмане: «Чтобы избежать отказа, нужно быть предельно честным. Не стоит пытаться приукрасить свое финансовое положение, ведь любой подлог или намеренная неточность в документах лишают возможности купить столь необходимое жилье», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

Резюме www.metrinfo.ru

Банки охотно выдают ипотечные кредиты, но все-таки не разбрасываются своими деньгами: чтобы получить заем, нужно пройти финансовый андеррайтинг и проверку службы безопасности. Если потенциальный заемщик не удовлетворяет требованиям банка, в кредите отказывают. Причин для отрицательного решения не так уж и мало, но прежде всего, это недостаточная платежеспособность и плохая кредитная история, а также неблагоприятная характеристика клиента. Но отказ – это не повод опускать руки, ведь всегда можно разобраться в проблемах и попытаться их устранить, а потом подать заявку на кредит повторно. Либо есть возможность обратиться за ипотекой в более лояльный банк: там наверняка предложат повышенную ставку, но деньги выдадут, даже если испорчена кредитная история. Так что остаться без ипотеки в наше время практически невозможно – было бы намерение влезать в долги.

Источник: Metrinfo.Ru

Зачем нам нужен риелтор?

За два последних десятилетия общественное мнение о профессии «риелтор» сильно изменилось не в лучшую сторону. Что скрывать, и сами риелторы изрядно подмочили свою репутацию. Настоящие и будущие владельцы недвижимости уверены в том, что агент — бездельник, тунеядец и плут, желающий поживиться за чужой счет. Мы решили привести пять веских аргументов в защиту риелторов, ведь этот специалист нужнее, чем кажется.
Риелтор знает точную, объективную картину рынка недвижимости. Кажется, в интернете есть всё. Прямые контакты с продавцами и покупателями, юридические аспекты купли/продажи/аренды недвижимости вплоть до пошаговых инструкций, адреса регистрационных учреждений, контакты с ипотечными банками и страховыми компаниями, свободный доступ к объявлениям — все это создает иллюзию, что теперь операции с недвижимостью совершать просто, а информационный посредник в лице риелтора никому не нужен. И все было бы верно, если бы агент занимался исключительно информационным посредничеством. На деле оказывается, что юридическая помощь — не рецепт борща, и даже пошаговая инструкция не гарантирует, что совет будет дельным, а не опасным. Оказывается, что прямой контакт с государственными органами иногда оставляет неприятный осадочек. Что разобраться в хитросплетениях банковских продуктов не так-то просто.

И, самое главное, 70% объявлений — информационный и рекламный шум.

Порталы, предоставляющие базы недвижимости всем желающим, зарабатывают не на качестве, а на количестве объявлений. Заниматься «чисткой» и удалять повторяющиеся объявления разных риелторов об одном и том же жилье никто не будет. Это попросту не выгодно: рекламные услуги оплачены, а клиент, как известно, всегда прав. Об актуальности и правдивости информации говорить тоже не приходится: черное выдадут за белое, хрущевку за сталинку, кирпич за панель, и ничего никому за это не будет. Здесь-то помощь «посредника в цепочке» и придется как нельзя кстати.
С грамотным риелтором юридические ошибки при оформлении документов исключены. Конечно, агент — не юрист. Но он знает базовые основы права, позволяющие начать работу с клиентом, и как можно раньше позовет себе на подмогу юриста. Российское законодательство и судебная практика распологает массой противоречивых случаев и казусов, поэтому грамотный риелтор всегда работает в паре с грамотным «законоведом».
Риелтор экономит время. Чтобы найти приличную квартиру самостоятельно, придется съесть не меньше пуда соли и посмотреть дюжину вариантов с ржавыми ванными и выцветшими обоями преклонного возраста. Если дело до этого, конечно, дойдет. Вероятнее всего, серьезные проблемы начнутся еще на этапе изучения какой-нибудь базы из интернета. Без агента вы обречены на многочасовые обзвоны и бесконечный анализ информации в сети. Вот перед вами подборка однокомнатных квартир, отвечающих вашим требованиям, на одном из порталов. Предположим, в указанных вариантах стоимость 1 квадратного метра — 168,5 тыс., 165,7 тыс. и 142,1 тыс. рублей соответственно. Где правильная цена, а где намеренно заниженная?

Почему объект в одном доме и на одном и том же этаже продается с разницей в 400 тыс. рублей?

Ведь, скорее всего, речь идет об одной и той же квартире. Каждый объект придется «прозвонить», задать список вопросов и убедиться, что квартира, указанная в объявлении, существует в реальности. А теперь представьте себе список из двух десятков квартир. Сколько потребуется времени на эту работу? Будет собрана только актуальная информация, а ведь еще надо обработать результаты и сделать правильные выводы. Сможет ли неподготовленный пользователь правильно прочитать информацию в базе, актуализировать объявления и выявить справедливую цену? Сможет, но на получение таких знаний уйдет время. Практика показывает, что в среднем на покупку квартиры уходит 7-8 месяцев. На сбор информации, анализ и принятие правильного решения неподготовленному человеку действительно нужно столько времени. Агент может значительно его сэкономить, так как все предлагаемые клиенту варианты видел заранее и приводит его уже на все готовенькое.

Риелтор помогает диагностировать потребности клиента и соизмерить их с его финансовыми возможностями. Предположим, некий специалист понял: чтобы зарабатывать больше, ему придется переехать в другой город. Возможно, он уже получил предложение по работе, но по каким-либо причинам не планирует работать на новом месте всю жизнь, поэтому не собирается продавать недвижимость на родине и покупать ее на новом месте. Он будет интересоваться арендой. Грамотный риелтор, в свою очередь, без лишних расспросов лучше всякой гадалки определит, что клиенту необходим простой маршрут до работы, что разница между новой зарплатой и арендной ставкой должна быть очевидно больше, так как он едет зарабатывать, что в его местности свои представления о качестве недвижимости. Кроме того, риелтор всегда на стороне своего подопечного, защищает его интересы и общается с собственниками арендных квартир, понимая, как мыслит его клиент и какие из его потребностей необходимо удовлетворить.

Агент — организатор всего процесса. По сути, риелтор — это универсальный солдат, и в его обязанности входит не просто найти/продать/снять жилье. Покупатель, продавец, сотрудники банка, регистрация, бумажки и справки — агенту до всего есть дело. А все, что остается клиенту — просто принять решение и подписать бумаги.

Источник: knowrealty.ru

Как не остаться у «разбитого корыта», если вы решились взять ипотеку

Автор фото: Александр Кряжев Несколько советов потенциальным получателям ипотечного кредита, как не попасть в кабалу и не оказаться в итоге ни с чем.


«Планка отсечения» – 30%

Многие эксперты не советуют приобретать жильё в ипотеку, если потенциальный заёмщик располагает первоначальным взносом меньше 50% или хотя бы 30% стоимости будущей квартиры. При небольших первоначальных взносах банки значительно менее лояльны к самому потенциальному заёмщику и, что существенно важнее, предлагают повышенный процент по кредиту.

Как правило, в долгосрочной перспективе заёмщику значительно выгоднее подождать и взять кредит, накопив солидный первоначальный взнос, чем сразу согласиться на повышенный процент. Ведь в последнем случае итоговая переплата за весь срок кредита может оказаться слишком большой. Например, достичь стоимости купленной квартиры или даже превысить её.

Не стоит рассчитывать на ипотечный кредит и в том случае, если размер ежемесячного платежа по нему превысит 30% доходов заёмщика или совокупных доходов его семьи. Есть возможность существенно экономить? Лучше откладывать эти средства на как можно больший первоначальный взнос, а после получения ипотеки – на досрочное погашение и на «подушку безопасности».


В ипотеке тоже есть запас на «чёрный день»

Потенциальным заёмщикам крайне важно ещё до получения кредита иметь денежную «подушку безопасности» размером хотя бы в три ежемесячных платежа (лучше в размере платежей за полгода).

Это позволит получить передышку в случае чрезвычайных обстоятельств. Например, если заёмщик вдруг потеряет работу в период выплаты ипотеки, у него будет достаточно времени на поиск новой.


Тренировка поможет реально оценить силы

Потенциальным заёмщикам совсем не помешает минимум полгода пожить так, как будто они уже платят по ипотеке. То есть ежемесячно откладывая долю доходов, которые «съест» будущий кредит. Это позволит реально убедиться в том, насколько существенным для повседневной жизни окажется «урезание» личного или семейного бюджета в период выплат по ипотеке.


Почему стоит детально изучать рынок жилья

Если окончательное решение брать ипотеку принято, стоит хотя бы пару месяцев потратить на изучения рынка жилья. В будущем это позволит с большей долей вероятности «отсечь» предложения квартир с заведомо завышенной ценой.

Завышение цен влечёт особенно неприятные последствия при покупке квартиры на вторичном рынке. В этом случае банки, как правило, не одобрят её в качестве залога по ипотечному кредиту без заключения независимого оценщика.

Если специалист оценит квартиру существенно ниже, чем продавец, ипотечная сделка купли-продажи может сорваться, поскольку банк, опираясь на заключение, одобрит недостаточную сумму кредита. А потенциальный заёмщик-покупатель, как минимум, зря потратит время и понесёт определённые затраты.

Как правило, неосмотрительно обращаться за ипотечным кредитом в ближайший или первый встретившийся банк. Изучение условий и особенностей ипотечных предложений в различных кредитных учреждениях может в итоге помочь существенно сэкономить.

Весьма полезно предварительно ознакомиться хотя бы с базой предложений ипотечных кредитов, например, здесь. Если времени и возможности на самостоятельное изучение предложений от банков нет, лучше обратиться к профессиональному ипотечному брокеру.

Источник: topkvadrat.ru

Выбор участка для строительства дома: «подводные камни»

Автор фото: Игорь Зарембо Некоторые особенности земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, которые потенциальные покупатели учитывают не всегда.

Градостроительные ограничения
Если приобретаемый участок расположен на землях населённых пунктов, в отношении строительства на нём местные власти могут принять ряд ограничений. Такого рода ограничения фиксируются в Правилах землепользования и застройки, утверждаемых собраниями депутатов муниципальных образований. Точнее – в градостроительных регламентах этих правил для конкретной территориальной зоны, в которой находится участок.

В основном, это ограничения максимально допустимой площади застройки участка, максимальное число этажей в доме, минимальные расстояния от будущего строения до границы участка, где оно расположено. Данные нормативы можно выяснить или в отделе архитектуры местной администрации, или изучив правила землепользования и застройки самостоятельно.

Из-за существенных нарушений градостроительных регламентов суд может обязать владельца участка снести построенный им дом. Например, по иску местных властей или (что бывает куда чаще) недовольных строительством соседей.

Кстати, регистрация строения по «дачной амнистии» от возможного решения суда о сносе в данном случае не защитит никак. К тому же «дачная амнистия» прекращает своё действие в марте будущего года.

Будущим покупателям земли стоит помнить и о том, что подобные градостроительные ограничения могут действовать и для участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. В первую очередь, для участков, в своё время выделенных местными властями садовым некоммерческим товариществам (СНТ). Подробнее – в этом материале «Квадрата».

Отсутствие точных границ участка
Многие эксперты в принципе не советуют приобретать участки без точно установленных и занесённых в кадастр границ. Помимо прочих проблем, это может добавить неудобств и при строительстве индивидуального жилого дома.

Например, чтобы точно соблюсти некоторые градостроительные ограничения, возможно, придётся излишне «перестраховаться». Не всегда можно качественно разработать проект будущего дома с нужными вам параметрами, если точные границы участка неизвестны.

Ограничения на мощность в электросетях
При покупке участка стоит сразу же поинтересоваться тем, какую максимальную мощность обеспечивает подведённая к участку точка подключения к электричеству. Особенно актуальной эта проблема может быть в садовых товариществах, электросети которых давно не модернизировались.

В некоторых случаях ограничение может составить только 2-3 кВт без каких-либо перспектив увеличения данных нормативов в ближней перспективе. Этого может не хватить. По оценкам экспертов, для современного загородного жилого дома со всеми удобствами, как правило, необходимо минимум 4-5 кВт. И только при условии, что получать горячую воду и отапливать дом зимой владелец будет без помощи электричества.

Чтобы выяснить достоверно, на какую мощность вы можете рассчитывать, надо изучить так называемые Технические условия для присоединения к электрическим сетям, раздел «Максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств». Это общеобязательное приложение к договору о технологическом присоединении к электросетям.

Такой документ должен предоставить продавец участка. В крайнем случае – выяснить соответствующую информацию у местных энергетиков. Если участок расположен на территории садового товарищества, вся информация и необходимые документы, как правило, есть в распоряжении правления товарищества.

Возможность круглогодичного подъезда к будущему дому
Основные «подводные камни» в этом вопросе связаны с нерегулярной и (или) некачественной очисткой подъезда к участку от снега. Если качество подъездной дороги в целом будущие покупатели (особенно автовладельцы), как правило, могут оценить самостоятельно, то о возможном «неудобстве» со снегом нередко забывают.

Если вы покупаете участок для строительства дома, в котором будете жить круглый год, об уборке снега зимой обязательно стоит спросить как можно больше владельцев таких же домов по соседству. Кстати, если таковых просто нет, есть риск, что после снегопада прочищать дорогу к будущему жилью вам придётся самостоятельно или за свой счёт.

Источние: topkvadrat.ru

Как восстановить документы о праве собственности на недвижимость

Документальное подтверждение права собственности на недвижимое имущество необходимо каждому правообладателю недвижимости. Как следует себя вести и куда обращаться в случае утраты таких документов или их порчи, разъясняет Любовь Шилова, государственный регистратор Управления Росреестра по Саратовской области.

Существуют разные способы восстановления документов о праве собственности на недвижимое имущество, выбор которых зависит от временного периода, когда у собственника возникло это право. Если право собственности на недвижимость возникло до 31.01.1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), правоустанавливающим документом будет являться тот, который подтверждал право собственности в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент.

В данном случае правообладателю следует обратиться к архивным данным организаций, которые могли на тот момент выдавать утраченный документ (например, нотариальная контора, Бюро технической инвентаризации (БТИ), местная администрация, уполномоченные органы которой (земельные комитеты) выдавали свидетельства о праве собственности на земельные участки). Обращаем внимание, что чаще всего правоустанавливающими документами того периода являлись договор купли-продажи, дарения, наследства, мены, заверенные нотариусом. В случае утери такого документа необходимо обращаться в нотариальную контору, удостоверившую договор.

Если выяснится, что нотариус, который заверял документ, уже сложил полномочия, то его нотариальный архив должен быть передан другому нотариусу, который занял место предыдущего. Если нотариальная контора перестала существовать, за дубликатом можно обратиться в нотариальную палату соответствующего субъекта Российской Федерации, где гражданину после предъявления паспорта должны выдать нотариально заверенный дубликат договора. В случае если право собственности возникло после 31.01.1998 года, т.е. после вступления в силу Закона о регистрации, необходимо учитывать следующие положения.

После вступления в силу Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, документы на которые оформлены после введения в действие указанного закона. Органом, осуществляющим такую регистрацию, является в настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая является правопреемником других органов, осуществляющих государственную регистрацию прав после 31.01.1998 года. На территории Саратовской области территориальным органом Росреестра является Управление Росреестра по Саратовской области, которое имеет свои территориальные отделы на территории муниципальных образований Саратовской области. Записи о всех правах, которые зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации, внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также при регистрации прав собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права. В случае утраты такого свидетельства собственник может обратиться с соответствующим запросом в любой территориальный отдел Управления Росреестра по Саратовской области, в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области за получением правоподтверждающего документа, как в виде повторного свидетельства о государственной регистрации права взамен утраченного, так и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве.

При этом следует учитывать, что свидетельство может быть выдано лицу, пока по сведениям ЕГРП оно является собственником данного объекта недвижимости. За выдачу повторного свидетельства взимается плата в размере 200 рублей - для физических лиц, 600 рублей - для юридических. В случае если правоустанавливающим документом является договор или иные документы, выражающие содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, на основании письменного заявления можно получить его бумажную надлежащим образом заверенную копию или справку о его содержании.

За предоставление информации из ЕГРП, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, также взимается плата

Обращаем внимание на то, что Управление Росреестра и его территориальные отделы выдают лишь копии договоров или иных правоустанавливающих документов. Выдача технической документации и других документов, представленных для регистрации и помещенных в дела правоустанавливающих документов, законом не предусмотрена (для этого необходимо обратиться в орган, выдавший такой документ). В том случае, если дубликатов утерянных документов нет ни в архиве, ни в администрации муниципального образования, и органы Росреестра не в силах помочь, право собственности на недвижимость придется признавать в судебном порядке.

Источник: to64.rosreestr.ru

Квартира с долгом: как не платить по чужим счетам

Коммунальные долги подчас становятся неприятной костью в горле новых собственников жилья: прежние хозяева часто не хотят оплачивать квитанции за продаваемые квадратные метры. Вместе с новыми стенами не особо внимательный собственник получает в приданое неоплаченные счета. Постараемся разобраться, чем опасны чужие долги, какие «хвосты» нужно закрывать, а на какие не стоит обращать внимания и тратить свои нервы.

На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитки за коммуналку, а те оказались неоплаченными. Или доверили сверку документов риелтору, еще более невнимательному, чем они сами. В итоге долги мертвым грузом нависли над новыми владельцами. А коммунальщики, не желая разыскивать настоящих должников, являются к ним за платой, пугая отключением ресурсов и уголовным преследованием.

«Месяц назад купили квартиру, – пишет пользователь Сергей. – При взятии книжки на оплату электроэнергии в местной организации нам сказали, что прежние жильцы не платили за свет с 2004 года. И с нас теперь требуют, чтобы мы оплатили долг, который якобы висит не на хозяине, а на квартире. Угрожают, что отключат электричество, когда переиндексируют задолженность. Советуют так же потребовать деньги с предыдущих хозяев».

По словам коммунального инспектора Анатолия Вершинина, к такой хитрости хоть раз в своей деятельности прибегает каждая управляющая компания Челябинска. Именно потому ежемесячно омбудсмену поступает до десяти жалоб по поводу выколачивания коммунальщиками долгов с новых жильцов. Чаще всего жалуются на то, что «не прописывают без уплаты долга» или не дают какую-либо справку в паспортном столе. «Коммунальщики притворяются, что их мало интересует, кто задолжал, спекулируют на том, что раз ресурсы поставлены в квартиру, значит, и оплачивать должен тот, кто в ней живет», – уточняет Анатолий Вершинин.

Однако юристы уверены, что такая постановка вопроса в корне неверна. «Ситуация с долгами на рынке недвижимости сегодня неоднозначная, – говорит управляющий партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ольга Гольцева. – С одной стороны, общая правовая грамотность населения сегодня гораздо выше, чем 10-15 лет назад. С другой, – лавина задолженностей во всех сферах зачастую не дает спокойно жить не только должникам, но и дисциплинированным плательщикам. Однако надо помнить, что долги по коммунальным платежам никоим образом не обременяют квартиру. Они остаются на совести неплательщика. При этом даже факт продажи квартиры «с долгами» его от обязанности уплаты не освобождает».

«Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности, – соглашается юрист компании «Барский, Нестеренко и партнеры» Анна Грачева. – А право собственности возникает с момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть если квартира приобретена с имеющимися долгами прежнего собственника, к новому владельцу они не переходят».

_

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

_

Но на практике работники коммунальной сферы часто начинают требовать уплаты долгов с нового собственника жилья, надеясь, что новые жильцы пойдут на уступки. При этом арсенал их действий может быть безграничен – от угроз отключить от ресурсов до запугивания судебными приставами. Что делать, если управляющие компании, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? В этом случае, по мнению юристов, сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Если дом обслуживают управляющая компания или ТСЖ, то договор на обслуживание нужно заключать с ними. В случае, если дом находится на непосредственном управлении с ресурсоснабжающими организациями, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

«В случае приобретения квартиры с долгами, рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги, и задолженности у вас не имеется, – говорит Анна Грачева. – К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о государственной регистрации права, показания счетчиков, зафиксированные на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции».

Однако практика показывает, что таких доводов коммунальщикам не всегда достаточно. Тогда, уверены юристы, самое время писать заявления в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данную ситуацию как факт вымогательства. Впрочем, иногда, по словам коммунального инспектора, достаточно продемонстрировать работникам сферы ЖКХ знание закона. «Многие наши граждане либо из-за недостаточной осведомленности, либо из-за нежелания терять время и нервы, предпочитают заплатить небольшую сумму долга, только бы коммунальщики оставили их в покое, – говорит Анатолий Вершинин. – Это вопрос мотивации. Однако иногда, чтобы отстоять свою правоту, достаточно предъявить коммунальщикам все документы и нормативные акты. Там вряд ли захотят с вами связываться. Также бывает, когда долг внушительный – сотни тысяч рублей. Тогда квартира вряд ли принесет вам радость новоселья. Остается обращаться в правоохранительные органы и прокуратуру».

Мои киловатты – в долг

Вопрос: Въехали в квартиру с неоплаченным долгом, но, несмотря на переоформленные лицевые счета, долг прежнего владельца по-старому начисляют нам, вдобавок к нашей плате и наши деньги идут в его оплату.

Ответ: Если вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, и ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника, естественно, это незаконно и легко обжалуется в суде. Однако при покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае установить, сколько было на счетчике на момент передачи вам жилого помещения практически невозможно. Тогда вы заплатите за то, что «нажег» продавец.

Угрозы от ТСЖ

Вопрос: «Я новый собственник квартиры, у старого владельца остался долг перед ТСЖ. И теперь мне отказывают в новом лицевом счете, мотивируя это тем, что они так не могут! Пишут в квитанции задолженность и начисляют пени. Намекают, что отключат телефон или еще что-нибудь, хотя по электричеству, телефону и воде нет задолженности. Я правильно понимаю, что следующие мои действия: написать заявление о не признании чужого долга и письмо с просьбой присвоить мне новый лицевой счет и произвести перерасчет?»

Ответ: В этой ситуации действия ТСЖ неправомерны. Новый собственник не отвечает по долгам прежнего, и претензии к нему предъявляться не могут, а новый лицевой счет в ТСЖ обязаны открыть. В этом случае можно написать уведомление в ТСЖ со ссылками на все нормы права, то есть на Жилищный и Гражданский кодекс, приложить свидетельство о регистрации права собственника, все квитанции по оплате и в этом же уведомлении высказать просьбу открыть лицевой счет. Также необходимо сообщить в уведомлении, что ответ на указанное прошение должен быть представлен в письменном виде. В случае письменного отказа ТСЖ его можно будет в дальнейшем обжаловать в суде. Если же вы сомневаетесь в своей компетенции, можно обратиться к юристам, чтобы они составили грамотное уведомление со ссылками на нормы права».

Коммунальщиков – в суд

Вопрос: «Что делать, если в управляющей компании мне советуют подать в суд на бывших владельцев квартиры, чтобы добиться оплаты ими долга?».

Ответ: В этом случае долг является предметом спора коммунальной организации и непосредственно неплательщика. Вы, как третья сторона, не причастная к нему, не должны обращаться на кого-либо в суд. Обязанность добиться уплаты долга – задача управляющей компании, а следовательно, именно они должны стать инициатором иска и понести затраты на адвоката.

_

Накопленный долг, просрочка по которому превышает 30 дней, к 1 июня 2014 года по стране достиг 901 млрд рублей, подсчитали в Национальной службе взыскания. На население при этом приходится 189 млрд рублей долга. Проблемные долги, задолженность по которым – более 90 дней – 459,5 млрд рублей. По словам замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса, в течение года происходят скачки по задолженности. Например, в мае – к окончанию отопительного сезона – долг достигает пика.

_

Семь раз отмерь

Нужно ли беспокоиться о коммунальных долгах при покупке квартиры? На этот счет мнения юристов расходятся. С одной стороны, закон на стороне нового собственника, который не отвечает за долги прежнего владельца, но, с другой, приобретение квартиры – событие значимое, и чтобы поберечь свои нервы и время, возможно, лучше перестраховаться и убедиться в отсутствии неоплаченных счетов.

«Знакомая покупала квартиру при посредничестве риелтора, – рассказала челябинка Марина Васильева. – Помимо того, что квартира оказалась тем еще «сюрпризом» – когда Татьяна вернулась из недельного отпуска с ребенком, то обнаружила повсюду в помещениях черную плесень, – вдобавок вскрылась истории с долгами. Коммунальщики стали надоедать с требованием погасить небольшую задолженность прежних жильцов – порядка шести тысяч рублей. Найти продавцов квартиры Таня не смогла – они сменили мобильные номера, доказывать свою правоту ей – матери-одиночке – было некогда, поэтому она покорно внесла за чужих людей плату. Однако уже через неделю к ней на порог заявились судебные приставы. Оказывается, на квартире был оформлена кредитная карта. Подруге пришлось обращаться в суд, чтобы доказать свою непричастность. Дело до сих пор рассматривается».

Сотрудники крупных агентств недвижимости убеждены: коммунальные долги и не должны быть головной болью новых владельцев жилья. Но если они имеются, непогашенные счета могут вывести и на другие минусы объекта. «Квартир с долгами продается немало, – говорит директор КН «Ключ-Инвест» Александр Чернов. – И хорошо, когда владелец откровенно говорит о наличие долга и предлагает скидку на эту сумму, либо рассчитывается по долгам сразу по заключении сделки, из полученных денег. Но другой вариант – когда продавцы объекта скрывают факт долга, и о нем становится известно из той же системы «Город». Это заставляет насторожиться. В нашей практике был не один случай, когда при дальнейшем выяснении ситуации выходило, что должник за коммуналку не является собственником. Важно выяснить причину, почему человек не платил по счетам или почему скрывает долг. Как правило, тут есть еще ряд подводных камней, посерьезней долга».

По словам Александра Чернова, хороший риелтор всегда проверит сделку на долги, так как это гарантирует в дальнейшем спокойствие, а, следовательно, довольство клиента. Но есть такие маклеры, которые чаще всего представляют сторону продавца-должника. Они намеренно убеждают покупателя в незначительности долга, обещая, что тот обязательно заплатит по счетам, как только получит плату за жилье. «В этом случае я бы посоветовал покупателям квартиры хорошо подумать, – говорит эксперт. – Во-первых, обещать – не значит сделать, а во-вторых, практика показывает, что коммунальщики чаще всего придут за платой именно к новым жильцам, а, значит, настроение от покупки жилья будет испорчено».

_

Существует несколько способов самостоятельно убедиться в отсутствие долгов за коммуналку: 1. При покупке жилья запросить у продавца справку из ЖЭКа и иных обслуживающих организаций о том, что в настоящее время долги за коммунальные услуги отсутствуют. 2. Лично узнать об этом в управляющей компании. 3. Обратиться в отделения банка (касса приема коммунальных платежей), назвав адрес квартиры, где вам назовут сумму имеющейся задолженности. 4. Если управляющая компания имеет свой сайт, то об имеющихся долгах можно узнать на нем.

_

Квартиры с долгами – аппетитный куш

Иногда квартиры с долгами становятся предметом торга. Так, по словам Анатолия Вершинина, жилье с «коммунальным приданым» – уже отдельный продукт, за которым порой выстраиваются очереди. Суть такова: объект недвижимости, за которым числится существенный долг, выставляется на продажу с приличным дисконтом. С одной оговоркой – долг заплатит новый владелец. «На самом деле это уже из сферы нарушения законодательства и деятельности черных риелторов, но факт такой есть, – говорит омбудсмен. – Ко мне пару раз обращались соседи асоциальных граждан, с квартирами которых творилось что-то неладное. Все происходит так: задумавшие приобрести неблагополучную квартиру граждане обращаются к управляющим компаниям с просьбой помочь уговорить неплатежеспособных жильцов продать жилье. Последних вопрос цены, как правило, уже мало волнует, а вот управляющим компаниям обещание заплатить за долги бывших хозяев сулит избавление от неуплаты и вкупе – от злостных должников».

Впрочем, некоторые управляющие компании практикуют и другой метод избавления от долгов – продажу их коллекторам. Причем долги по квартплате коммунальщики продают вместе с персональными данными должников. А дальше жизнь неплательщиков превращается в сплошную нервотрепку. Зная имена, телефоны и адреса, коллекторы пытаются вытрясти из них долговые деньги всеми легальными и часто нелегальными способами – от назойливых телефонных напоминаний до прямых угроз членам семьи.

В Самарской области был создан судебный прецедент, воспрепятствовавший такому выколачиванию платы. В Невельскую городскую прокуратуру с жалобой на жилищную компанию в 2013 году обратилась жительница города: управляющая компания заключила агентский договор с местной коллекторской фирмой. Судя по этому договору, коммунальщики решили не общаться напрямую с жильцами: они просто поручили коллекторам «юридические и иные действия по взысканию долгов». При этом коммунальщики, не задумываясь, передали коллекторам весь реестр граждан-должников с указанием их персональных данных. Тогда как согласия на то жильцы не давали. По результатам проверки, прокуратура внесла представление руководителю УК и против него и компании были возбуждены административные дела за нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах, что карается штрафами.

_

В Госдуме рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, которые увеличивают ежедневные пени за просрочку оплаты с 1/300 до 1/170 ставки рефинансирования, если долг копится три и более месяца. Замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис пояснил, что таким образом для должников увеличится «стоимость денег», с 8% до порядка 17% годовых. Также новые метры в отношении должников готовит Минстрой: неплательщикам могут запретить регистрировать сделки с недвижимостью. Обсуждается также распространение эмбарго и на другие госуслуги, как то: запрет на выдачу должникам водительских удостоверений, а также внесение данных о коммунальных долгах в кредитные истории, что ограничит доступ неплательщиков в банки.

_

Однако сами коммунальщики только разводят руками: они – главная жертва неуплат. «Оставить долги и продать квартиру – привычная схема горожан, – жалуется гендиректор ОАО МЖКО Артем Первушин. – Должники часто так делают, и в итоге нам приходится нести траты, чтобы подать на них в суд и вернуть деньги». Тем не менее спикер уверен, что метод выколачивания чужих долгов с новых жильцов – в корне несправедлив и незаконен. «Новым жильцам просто проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы избежать конфликтов, – говорит руководитель компании. – Существует ряд информационных систем, которые позволяют сделать это в режиме онлайн»


Оригинал материала на сйте: domchel.ru

Титульное страхование недвижимости. Эффективна ли защита за умеренную плату?

При обсуждении вопроса о защите от мошеннических схем при покупке недвижимости все чаще звучит формулировка «титульное страхование». Причем, этот вид страхования недвижимости с недавнего времени стал обязательным при оформлении ипотеки в некоторых банках. Популярность титульного страхования набирает обороты, а некоторыми участниками рынка недвижимости этот вид страхования преподносится едва ли не как средство, дающее покупателю абсолютную защиту. В данной статье специалисты портала RealtyPress.ru предприняли попытку разобраться – насколько эффективно титульное страхование может защитить потенциального покупателя недвижимости от мошеннических сделок.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование – вид страхования недвижимости, который прочно вошел в обиход участников отечественного рынка недвижимости сравнительно недавно, в то время, как в ряде благополучных стран без титульного страхования не обходится практически ни одна сделка с недвижимостью. Условия титульного страхования имеют принципиальную схожесть с условиями прочих страховых продуктов – страховая компания принимает на себя обязанность возместить потери в случае наступления страхового случая за вознаграждение в виде страховых взносов.

Само понятие «титульного страхования» означает страхование титула – права собственности на любую недвижимость, на которую это право может быть оформлено. То есть, титульное страхование покрывает, в сущности, один единственный риск – утрату права собственности гражданина на принадлежавшую ему недвижимость.

Причиной потери права собственности может являться один или несколько факторов из следующего перечня:

При проведении сделки могли быть нарушены права третьих лиц (имеющих отношение к предыдущим владельцам) – несовершеннолетних детей, наследников, пр.;

Незаконность сделки (или сделок), вследствие которых предыдущий владелец приобрел право собственности;

При проведении сделки были использованы поддельные документы;

Любые мошеннические действия, имевшие место при проведении сделки;

Ошибки, допущенные регистратором при оформлении (переоформлении) права собственности;

Недееспособность участников сделки;

Право собственности было получено вследствие неправомочных решений суда;

Другие причины.

Стоит сказать, что в российском законодательстве описаны несколько десятков прямых оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Непрямые основания также имеются, причем, их намного больше. Соответственно, практически каждая сделка на вторичном рынке может в судебном порядке быть недействительной, а имущество у текущего владельца может быть истребовано.

Поскольку страховой компанией страхуется только один риск, страховым случаем признается не наступление этого риска как факта потери права собственности, а причина, которая привела к утрате права собственности (из вышеприведенного перечня). Оценка комиссионных зависит от возможности произвести проверку недвижимости и, соответственно, от вероятности возникновения той или иной причины, которая привела к потере права собственности.

Возможные проблемы при сделках с недвижимостью

Уже после того, как деньги уплачены, а все бумаги оформлены на нового владельца, могут возникнуть обстоятельства, позволяющие бывшему владельцу (или третьему лицу) вернуть собственность в свое распоряжение. И это не являлось бы большой проблемой в том случае, если законодательство позволяло бы при расторжении сделки вернуть и уплаченные средства. Однако такой механизм отсутствует, и для нового владельца получить свои деньги от предыдущего владельца недвижимости практически не представляется возможным.

Как правило, через некоторое время (практически любой период времени) после оформления сделки могут начинаться осложнения, поскольку вторичная недвижимость довольно часто переходит из рук в руки, и на каждом этапе могут возникнуть проблемы, вследствие которых законность всех последующих сделок подвергается сомнениям. Причем, причиной этих проблем могут оказаться как случайные обстоятельства, так и нечистоплотность последнего владельца.

Вполне можно ожидать появления неучтенного наследника, возвращения из мест лишения свободы совладельца, требующего предоставить часть жилплощади для проживания, нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире. Кроме того, бывший владелец может заявить, что на момент заключения сделки он находился «не в себе», и если суд подтвердит вероятность его психической нестабильности – квартиру придется вернуть. Деньги, естественно, вернуть уже не выйдет. Далее, бывший владелец может заявить, что жилье отобрали у него силой, принудили написать дарственную.

Выгоды от титульного страхования

Титульное страхование предназначено для того, чтобы оградить собственника приобретенной недвижимости от убытков, связанных с утратой этой недвижимости вследствие потери права собственности. В законодательстве практически каждой из стран существуют правила, по которым заключенная сделка может быть расторгнута, а имущество возвращено предыдущему владельцу. Законы Российской Федерации не являются исключением из правил, однако реализация законодательных норм все же, несколько отличается (впрочем, это тема для отдельной статьи).

Итак, при наступлении страхового случая – недвижимость переходит в пользу предыдущего владельца либо третьего лица, страховая компания обязуется возместить убыток частично или же в полном объеме. Речь идет о заранее оговоренной сумме, которая фигурировала при оформлении договора титульного страхования недвижимости, это может быть стоимость объекта недвижимости или же ее части, также в сумму могут включаться расходы, сопутствующие проведению сделки, прочие виды ущерба.

Причем, возмещение страховщиком средств - это не единственная выгода от титульного страхования. Ведь прежде чем заключить с клиентом договор, страховая компания проводит всестороннюю проверку квартиры, и качество этой проверки однозначно выше, чем качество проверки, которую может провести сам потенциальный покупатель, что определяется квалификацией и возможностями юристов страховой компании. В том случае, если у страховщиков имеются какие-либо сомнения в чистоте сделки – в страховании будет отказано, а это уже является прямым сигналом для потенциального покупателя.

Учитывая тот факт, что страховщики не работают с объектами, которые потенциально могут стать причиной страховых выплат, собственно, заключение договора страхования для клиента может и не быть основной целью. Достаточно принципиального согласия страховщиков на заключение договора относительно определенного объекта.

Может ли титульное страхование заменить проверки

Может ли титульное страхование являться заменой проведению всесторонних проверок предложенного к продаже объекта недвижимости? И правда – зачем потенциальному покупателю направлять свои усилия и средства на проверочные мероприятия, когда, во-первых, все это сделает страховая компания, а во-вторых – в случае возникновения проблем эта же страховая компания выплатит компенсацию ущерба?

Возможно, в некоторых случаях такая замена действительно может иметь место, например, если недвижимость оформляется в ипотеку, и заемщику все равно придется оформлять титульное страхование согласно требованиям банка. Кроме того, сделки с первичной недвижимостью считаются наиболее безопасными, в большинстве случаев проверку действительно можно поручить страховой компании.

Однако в случае со вторичной недвижимостью, если квартира уже успела поменять десяток хозяев, недостаточная внимательность к изучению документов и возможных «подводных камней» может привести покупателя к следующей ситуации. Проблемы после оформления сделки все же возникли, и суд постановил признать сделку незаконной (со всеми вытекающими последствиями). Однако страховщик не признает наступление страхового случая, поскольку причина, которая привела к утрате права собственности, при заключении договора титульного страхования не рассматривалась. В результате покупатель лишается жилья, уплаченных денег и возможности получить компенсацию.

Другими словами – несмотря на то, будет ли заключаться договор титульного страхования, покупателю рекомендуется принять все возможные меры, чтобы обезопасить себя от потерь.

Эффективность титульного страхования

Необходимо сразу сделать оговорку – в российском законодательстве не существует механизма, который бы позволял гарантировать отсутствие всяческих препятствий к проведению сделки с недвижимостью или неприятностей после ее заключения. Поэтому любые проверки, проводимые любым риэлтерским агентством, службой безопасности банка, государственными структурами, не могут гарантировать отсутствие проблем после оформления документов и уплаты средств.

Это утверждение является основанием для страховых компаний заключать договоры только по тем объектам, которые в принципе не могут стать причиной компенсационных выплат. То есть – страховые компании работают исключительно в свою пользу, менеджмент компаний заинтересован только в регулярной оплате страховых взносов, но никак не заинтересован в защите потенциального покупателя. Не являются исключением ситуации, когда при возникновении спорной возможности, отсутствия методов проверки на предмет определенных рисков, страховщик просто исключает эти риски из списка причин, являющихся основанием для выплат компенсации.

Частично это подтверждает отсутствие информации о выплатах по договорам титульного страхования либо случаев соответствующих выплат крайне мало. Фактически, страхователь оплачивает взносы не за вероятность риска (комплекса рисков), а за его исключение, что само по себе несколько странно, поскольку подобную работу делают соответствующие службы, только за разовую оплату.

Заключение

Поскольку титульное страхование сложно считать исчерпывающей защитой от махинаций при сделках с недвижимостью, эксперты RealtyPress.ru склонны рекомендовать данную услугу страховых компаний только как дополнительную меру, позволяющую снизить вероятность обмана потенциального покупателя.

В тех случаях, когда речь идет об ипотечных кредитах, наличие титульного страхования облегчает процесс коммуникации с банком, помогает снизить процентную ставку, а также помогает снизить уровень риска для покупателя.

Дополнительно можно порекомендовать привлечение для поиска и оформления документов проверенные риэлтерские компании, сотрудники которых просто не станут оформлять сделку, если не до конца уверены в ее чистоте.

Источник: Realtypress.ru

До конца «дачной амнистии» жилых домов и приватизации жилых помещений осталось меньше года

1 марта 2015 года истекает срок «дачной амнистии» в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, а также расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

            Согласно Закону о регистрации до 1 марта 2015 года правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. Представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок не требуется в случае если право заявителя на него ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке.

            Срок государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства составит 11 календарных дней, государственная пошлина – 200 рублей. 

            При регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства важно помнить, что земельный участок, на котором он расположен, должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН), за исключением случая, если право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке. Постановка земельного участка на кадастровый учет не требуется в случае, если указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ этого земельного участка. Заключение запрашивается Росреестром в соответствующем органе местного самоуправления, если оно не представлено заявителем самостоятельно.

           Необходимо также помнить, что в государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства должно быть отказано и в случае, если такой объект не считается учтенным в ГКН.

           Бессрочно закон о «дачной амнистии» действует для земельных участков, предоставленных до введения в действие в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для государственной регистрации права собственности на такой участок необходимо представить документ, удостоверяющий права на него. Участок должен быть учтен в ГКН.

          Государственная регистрация права собственности на возведенные на земельном участке садовые домики и иные постройки, для которых не требуется разрешения на строительство, в упрощенном порядке также сроком не ограничена. Для государственной регистрации прав на такие объекты недвижимости необходимо представить в Росреестр декларацию об этом объекте недвижимости, подтверждающую факт его создания, и правоустанавливающий документ на земельный участок.

         1 марта 2015 года завершается бесплатная передача (приватизация) жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан. Для государственной регистрации права собственности на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность гражданину необходимо представить документ, удостоверяющий личность, договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность, заключаемый органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным (муниципальным) предприятием (учреждением) с гражданином, и другие документы. С полным перечнем документов, необходимых в соответствии с законодательством для регистрации права на основании договора приватизации, можно ознакомиться на сайте Управления Росреестра в разделе «Регистрация прав» → «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» → «Стандарты оказания государственных услуг» либо «Типовые стандарты взаимодействия с заявителями при предоставлении государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

      Срок государственной регистрации прав на основании договора приватизации составляет 11 рабочих дней, государственная пошлина – 1000 рублей. В случае, если за государственной регистрацией права собственности одновременно обращаются несколько граждан, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается ими в равных долях.

       Подать заявления о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в упрощенном порядке и на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность гражданина, а также получить подробную информацию о регистрации прав и постановке на кадастровый  учет, можно в отделе приема – выдачи документов Управления Росреестра по Саратовской области, отделе предоставления сведений № 1 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области и в обособленных подразделениях ГКУСО «МФЦ».

Источник:to64.rosreestr.ru

Новые сроки проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

18 календарных дней

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

11 рабочих дней

Государственная регистрация ограничений (обременений) права на недвижимое имущество и сделок с ним

11 рабочих дней

Государственная регистрация договоров об отчуждении недвижимого имущества

11 рабочих дней

Государственная регистрация прекращения права при ликвидации (преобразовании) объекта недвижимого имущества

11 рабочих дней

Государственная регистрация права собственности муниципальных образований, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации единовременно при переходе права собственности к физическим лицам на объекты жилого назначения на основании договора приватизации

11 рабочих дней

Государственная регистрация договоров аренды земельных участков и объектов нежилого назначения, а также дополнительных соглашений к этим договорам; прекращение ограничений (обременений) в виде аренды

11 рабочих дней

Государственная регистрация договоров безвозмездного срочного пользования земельных участков

11 рабочих дней

Государственная регистрация права собственности на объекты нежилого назначения, а также на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банков, других кредитных организаций

11 рабочих дней

Государственная регистрация договоров ипотеки объектов нежилого назначения, а также земельных участков и обременений ипотекой, дополнительных соглашений к договорам ипотеки

11 рабочих дней

Государственная регистрация договора залога прав требований, вытекающих из договоров долевого участия в долевом строительстве, когда объектом долевого строительства является нежилое помещение (здание, сооружение)

11 рабочих дней

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда

11 рабочих дней

Государственная регистрация прав и сделок в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе на земельные участки сельскохозяйственного назначения в счет выдела земельных долей, а также дополнительных соглашений к ним

11 рабочих дней

Повторная выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома

11 рабочих дней

Погашение регистрационной записи об ограничении (обременении)

11 рабочих дней

Государственная регистрация перехода прав на военное недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

10 календарных дней

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов

5 рабочих дней

Государственная регистрация ранее возникших прав при государственной регистрации перехода прав по нотариально удостоверенным документам

5 рабочих дней

Государственная регистрация прав собственности на объекты жилого и нежилого назначения (объекты нового строительства), построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банков, иных кредитных организаций

5 рабочих дней

Государственная регистрация прав на объекты жилого назначения с ипотекой в силу закона, объекты нежилого назначения, земельные участки, являющиеся предметом одного договора

5 рабочих дней

Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка единовременно при переходе права собственности на объекты жилого назначения с ипотекой в силу закона

5 рабочих дней

Государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, приобретаемые у застройщика Российской Федерацией, либо субъектом Российской Федерации, в целях обеспечения граждан жилыми помещениями в соответствии в положениями действующего законодательства

5 рабочих дней

Государственная регистрация перехода права собственности в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество

5 рабочих дней

Государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (после государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве) и уступки участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

5 рабочих дней

Государственная регистрация договоров ипотеки объектов жилого назначения и обременений ипотекой, дополнительных соглашений к договорам ипотеки

5 рабочих дней

Государственная регистрация договора залога прав требований, вытекающих из договоров долевого участия в долевом строительстве, когда объектом долевого строительства является жилое помещение

5 рабочих дней

Государственная регистрация залога недвижимого имущества, возникающего при переходе права, заключаемых во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

5 рабочих дней

Государственная регистрация прав на жилые помещения с ипотекой в силу закона, а также государственная регистрация прав в целях соблюдения одновременности приобретения жилых помещений по договорам, участниками которых являются несовершеннолетние, при условии одновременной подачи заявлений на государственную регистрацию прав

5 рабочих дней

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5 рабочих дней

Повторная выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, связанная с одновременной подачей заявлений о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5 рабочих дней

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанное с одновременной подачей заявления на прекращение ипотеки

3 рабочих дня

Прекращение регистрационной записи об ипотеке

3 рабочих дня

Повторная выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество взамен утерянного, пришедшего в негодность, утратившего актуальность

3 рабочих дня

Повторная выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, связанная с одновременной подачей заявления на погашение записи об ипотеке

3 рабочих дня

Исправление технических ошибок в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3 календарных дня

Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости

3 рабочих дня

Внесение в Единый государственный реестр прав записей о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя

3 рабочих дня

Внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной, выдача закладной после государственной регистрации ипотеки, включая государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки, устанавливающего условие об удостоверении прав залогодержателя закладной

1 рабочий день

Государственная регистрация арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества

1 сутки

Прекращение арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества на основании постановлений судебных приставов-исполнителей

3 рабочих дня

Прекращение арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества на основании решений судов, налоговых органов, иных уполномоченных органов

5 рабочих дней

 

Что дает договор с агентством недвижимости?

«Договор дороже денег», «доверяй, но проверяй» - вот так можно было бы ответить на этот вопрос, исходя из народной мудрости. Но, к сожалению, еще не все люди, которые обращаются за помощью в агентство недвижимости, осознают значимость данного документа. Кто-то поддается влиянию обаятельного, но не слишком надежного сотрудника, утверждающего, что «мы и так друг друга понимаем». Кто-то просто не хочет тратить свое время на длительное согласование условий договора. Кто-то считает, что главное – найти хорошего специалиста, а «подписывать бумаги» – не главное. С психологической точки зрения все понятно. Однако и мировая, и российская практика риэлторского бизнеса свидетельствует о том, что залог успешной сделки - именно грамотно составленный договор. Поэтому мы напомним вам, что конкретно вы получаете, когда ставите под ним свою подпись.

№1. С вами имеет дело профессионал. Откровенно «черные» или просто недобросовестные риелторы боятся заключения официального договора и используют все возможные доводы, чтобы его избежать.

№2. Риелтор действительно занимается решением вашей проблемы (а не сидит на сайте «одноклассники» или, наоборот, судорожно заканчивает проведение другой сделки, забыв о вашем существовании). Почему? Все очень просто: есть договор. Он уверен, что вы будете продолжать сотрудничество с ним, а не «сбежите» в другое агентство в любой момент, причем тогда, когда он уже потратил на вас время и силы. Он знает, что если он выполнит условия договора, то получит комиссионные (причем, вполне определенную сумму). А вот если не выполнит, то будет отвечать – и перед вами, и перед начальством. Конечно, есть такие энтузиасты, которые и без всякого письменного договора ради вас свернут горы, но таких все-таки меньшинство. Агенты – люди занятые и серьезные. Им нужны гарантии. И при их наличии они прилагают максимум усилий для достижения цели.

Поэтому, заключив грамотный договор, вы можете спать спокойно. Если вы продавец, то реклама вашей квартиры появится сразу на самых популярных сайтах и в самых читаемых печатных изданиях. И представлена будет в лучшем свете. А если вы покупатель, то нужный вариант будет найден настолько быстро, насколько это возможно. В крайнем случае, риелтор тактично предложит вам несколько скорректировать свои требования и, заручившись вашим согласием, продолжит поиск.

№3. Вы получаете именно то, что хотите, а не просто «какой-то объект X» или «энную сумму денег». В договоре написано, что вам нужна двухкомнатная квартира в центре Автозавода, с изолированными комнатами? Это обязывает риелтора искать именно такую жилплощадь. Вряд ли он будет уговаривать вас согласиться переехать на Южное Шоссе. В договоре написано, что вы хотите продать квартиру за сумму, не меньшую двух миллионов? Сомнительно, что он будет предлагать вам продать ее за 1800 000 рублей, потому что «в ванной откололась одна плитка, а покупатель попался капризный». А если (вдруг!) будет, просто напомните ему, о чем же вы изначально договаривались.

№4. Вы не проводите время в мучительной тревоге из-за риска потерять и квартиру, и деньги. За исход вашей сделки отвечает вся компания в целом. На вас работает не только симпатичная Тамара Николаевна, но еще и менеджеры, и юристы. Возможно, вы с ними лично не встречаетесь, но, оставаясь в тени, они обеспечивают вам безопасность.

№5. Вы четко знаете, когда и какую сумму придется отдать риелтору за то, что он нашел вам замечательную квартиру или помог наконец-то разъехаться с родственниками. Никаких неприятных сюрпризов.

№6. Вы имеете полное право требовать от риелтора отчета о проделанной работе. И реплика, сказанная раздраженным или усталым голосом, «пока ничего не могу сказать», - это не отчет. Агент обязан вам сообщить обо всех предпринятых им мерах: где и когда была размещена реклама вашей квартиры, со сколькими покупателями он провел переговоры, какие были аргументы для отказа, как он собирается действовать дальше.

№7. Вы можете защитить свои интересы, если работа риелтора вас не устраивает. Это не значит, что стоит устраивать скандал из-за того, что «за три дня ни одного покупателя» или «никто не хочет сделать скидку в триста тысяч». Ваши претензии должны быть обоснованными и адекватными: риелтор не предоставляет отчет о проделанной работе, не учитывает ваши пожелания, навязывает не подходящие варианты и, наконец, ничего не добился за условленный срок. Договор – это тот документ, с которым вы смело обращаетесь к менеджеру, а если понадобится, то и к директору агентства. Если они дорожат своим именем, они обязательно пойдут вам навстречу. В самом худшем случае вы вправе прекратить сотрудничество с этой компанией, опять-таки сославшись на пункты договора.

№8. Вы испытываете панический ужас перед словами «недействительная сделка» или «судебное разбирательство». Во-первых, если заключен официальный договор, он сводит к минимуму риск такого поворота событий.

№9. Вы сможете найти своего риелтора и агентство, даже если телефонная связь с ними будет потеряна, а сами они переедут. Чем здесь может помочь договор, спросите вы? Да хотя бы тем, что там указаны все реквизиты компании.

№ 10. Помните, что, заключив договор с агентством недвижимости на оказание услуг, вы находитесь под защитой Закона о защите прав потребителей.

Внимание! Все вышеперечисленные плюсы официального договора вступают в силу тогда и только тогда, когда он грамотно составлен, включает в себя все необходимые пункты и внимательно прочитан клиентом агентства. Договор должен быть достаточно подробным. Афоризм «краткость – сестра таланта» уместен в сфере литературы, а не риэлторского дела. В то же время договор не должен быть «запутанным» и изобиловать пространными формулировками. Недопустимы любые фразы, которые можно понимать двояко.

Если вас что-то смущает или настораживает, не спешите подписывать. Здоровый скептицизм и твердость позиции заслуживают уважения. А вот если вы заметили, что при составлении договора вас почти не слушают, перебивают и постоянно торопят (да еще намекают, что подписать нужно немедленно, иначе будет поздно) – это очень тревожный знак. В такой ситуации лучше собрать всю свою выдержку и уйти из этого агентства.

Злата Балика

Редакция благодарит Эдуарда Шалина, юриста, менеджера по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти», за помощь при подготовке статьи.

Источник: ppl.nnov.ru


Государственная регистрация прав на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества в связи с введением в действие Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ

Законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, когда можно зарегистрировать права на объект недвижимого имущества (здание, строение, сооружение) в упрощенном порядке. Подробно об этом рассказывает Елена Никифорова,  главный специалист-эксперт отдела регистрации прав по Саратовской области Управления Росреестра по Саратовской области.

Регистрация прав на создаваемые или созданные объекты индивидуального жилищного строительства

В случае, если у гражданина имеется в собственности или на праве аренды земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, либо земельный участок, расположенный в границе населенного пункта и предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), и это право зарегистрировано в установленном законом порядке, то гражданин может в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на здание, строение, сооружение, созданные на данном земельном участке (жилой дом, сарай, гараж, баню).

Если это жилой дом, то документами-основаниями для регистрации права является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, а также документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.  В соответствии с изменениями, внесенными в статью 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), действующими с 01.10.2013, представления кадастрового паспорта на жилой дом для регистрации права теперь не требуется. Однако дом должен быть поставлен на кадастровый учет. Кадастровый паспорт на объект индивидуального жилищного строительства Управление Росреестра по Саратовской области самостоятельно запрашивает в Кадастровой Палате в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержит описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое органом местного самоуправления  (например, администрацией города).

Обращаем ваше внимание, что правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства, и до 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не представляется.

Также считаем необходимым отметить, что в случае если объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, то с 1 октября 2013 года вам необходимо получить разрешение на строительство такого объекта, которое будет  являться документом, который подтверждает факт создания объекта, в соответствии с Законом о регистрации прав.

Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанный документ самостоятельно.

Регистрация прав на вспомогательные объекты

 Несколько иной порядок регистрации прав на вспомогательные объекты (сараи, бани, гаражи, хозяйственные постройки и т.п.) на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебных земельных участках), а так же садовых домиков и иных объектов, построенных на предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства земельных участках. Документами-основаниями для регистрации права на такие объекты недвижимого имущества, а так же иные объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется в соответствии с законодательством выдача разрешения на строительство, являются правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества и декларация о таком  объекте недвижимого имущества. Декларация заполняется правообладателем самостоятельно, и он несет ответственность, за внесенные данные об объекте (площадь, материал стен, год постройки и т.д.)

Регистрация прав в упрощенном порядке на объекты недвижимого имущества на основании деклараций о таких объектах в соответствии с действующим законодательством сроком не ограничена.

Источник: журнал "Дом. Квартира. Дача"

Общее имущество в многоквартирных домах

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционален размеру общей площади указанного помещения.
Право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Собственник помещения не вправе выделить в натуре свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также произвести отчуждение этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение, т.е. судьба доли в праве на общее имущество неразрывно связана с судьбой права на помещение.

Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах проводится на основании решения (протокола) общего собрания, иного соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых и нежилых) в нем и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в этом доме. Порядок проведения собрания и оформления решения подробно прописан в Жилищном кодексе РФ.

Источник: to39.rosreestr.ru

Пять плюсов от приобретения жилья в Черногории

Приобретение недвижимости на лучших зарубежных курортах давно уже стало прекрасной альтернативой покупке дачи. Турция, в течение последних десятилетий привлекающая туристов со всего мира, и гостеприимная Болгария уже нашли множество покупателей из России и стран СНГ. Достойным конкурентом этим теплым странам стало и Адриатическое побережье – недвижимость в Черногории и Хорватии все больше оказывается востребованной – как для получения прибыли от аренды, так и для постоянного проживания. Особенно популярна у покупателей Черногория – потрясающе красивая страна, раскинувшаяся между зелеными горами и лазурным морем.







Преимущества покупки жилья в Черногории

  1. Климат. Отсутствие изнурительного зноя при достаточно длинном сезоне выгодно отличает ее от жаркой Турции. Отметка градусника летом редко поднимается выше тридцати, отсутствует и резкий перепад между температурой воды и воздуха. Окружающие страну горы защищают ее от суровых ветров, поэтому зимы здесь мягкие и теплые.
  2. Население. Языковая и культурная близость с народом Черногории для большинства потенциальных владельцев недвижимости является дополнительным бонусом. Ведь для многих серьезные различия в менталитете оказываются серьезным барьером.
  3. Безопасность. Черногория – одна из самых спокойных стран. Компактность и уют ее небольших курортных городков позволяет полностью расслабиться и забыть о непрестанном движении и опасностях мегаполисов, наслаждаясь тишиной и покоем.
  4. Широкий выбор объектов недвижимости – здесь можно купить квартиру, дом, виллу или земельный участок. Огромен и диапазон цен – их величина зависит и от метража, и от года постройки, и от удаленности от моря, что всегда позволяет подобрать наиболее подходящий объект.
  5. Возможность получать прибыль. Кто-то покупает здесь жилье для собственного комфортного проживания, но далеко не у каждого есть возможность отойти от дел и переехать в теплые края. Многие извлекают из приобретения жилья дополнительную прибыль - от сдачи его в аренду. Учитывает это и большинство компаний-продавцов, предлагая своим клиентам одновременно и услуги по поиску и заселению арендаторов. Стоит также отметить, что востребованность арендуемого жилья в Черногории очень велика. Климат, великолепие природы и богатую историю по достоинству оценивает большинство туристов, предпочитающих проводить здесь длительный отпуск. Поэтому недостатка в таких клиентах арендодатели не испытывают – на протяжении всего сезона одинаковым успехом пользуются и небольшие квартиры, и частные виллы, и семейные апартаменты.

Большинство путешественников, побывавших в этой удивительной стране лишь единожды, навсегда прикипает к ней всем сердцем, возвращаясь сюда сезон за сезоном. А кого-то любовь с первого взгляда заставляет остаться здесь навсегда. Возможно, и ваш будущий дом уже заждался вас – у лазурной Адриатики, в окружении поросших соснами черных гор.

С 2014 года Росреестр проводит регистрацию договоров участия в долевом строительстве только при условии страхования гражданской ответственности застройщика или наличия поручительства банка

С 1 января 2014 года вступили в силу статьи 1, 3-5 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», совершенствующего правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Федеральный закон № 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Согласно нововведениям законодательства с 1 января 2014 года застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Другой формой обеспечения исполнений обязательств застройщика до государственной регистрации договора долевого участия в Росреестре является договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Во время предоставления документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должны присутствовать обе стороны договора – представитель застройщика и участник долевого строительства.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик обязан представлять договор страхования на государственную регистрацию также и для последующих договоров участия в долевом строительстве, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

В случае выбора страхования гражданской ответственности в качестве меры обеспечения исполнения обязательств застройщик либо участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключает договор страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

По мнению экспертов, нововведения в законодательстве позволят защитить права дольщиков, которые авансируют строительство жилья, и вернуть вложенные участниками долевого строительства денежные средства при наступлении страхового случая. К таким случаям относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства, а также обращение по решению суд взыскания на предмет залога.

При подписании договоров участия в долевом строительстве гражданам необходимо убедиться в наличии всех предусмотренных законодательством разрешительных документов у застройщика, потребовать у него договор страхования или договор поручительства.

Источник:to64.rosreestr.ru

Налоговый вычет – 2014: дополнительные возможности


С 1 января 2014 года вступил в силу принятый минувшим летом ФЗ-212, который вносит существенные коррективы в порядок предоставления имущественного налогового вычета, который получают россияне при покупке жилья. Смысл новаций вполне очевиден из текста документа. Но механизм их применения на практике вызывал вопросы, с которыми БН обратился в Федеральную налоговую службу (ФНС). Ответы налоговиков помогли разобраться в нюансах применения законодательства.

Повезет не всем
При вступлении в силу любого законодательного акта первым делом возникает логичный вопрос: на кого он будет распространяться? Казалось бы, очевидно, что нововведения коснутся тех налогоплательщиков, право которых на получение вычета возникнет после Нового года. Но на деле все оказалось несколько сложнее.
Напомним, что в Налоговом кодексе Российской Федерации (НК) определено право человека на получение имущественного налогового вычета (это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база доходов) в размере фактических расходов на новое строительство либо на приобретение земельного участка, жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Максимальная сумма, с которой полагается вычет (возврат НДФЛ, уплаченного по ставке 13%), составляет 2 млн руб. То есть россиянин, купивший жилье на собственные или заемные средства, может вернуть 260 тыс. руб.
Право на получение налогового вычета возникает не в момент перечисления денег за объект недвижимости, а после оформления соответствующих документов.
В случае покупки объекта недвижимости на вторичном рынке это договор купли-продажи, документ, подтверждающий перечисление денег и свидетельство о государственной регистрации. Если жилье приобретается по договору долевого участия (ДДУ), то в налоговую службу необходимо будет представить сам договор, «платежку», а также акт приема-передачи квартиры.
Если все документы оформлены после 1 января 2014 года, вопросов не возникает – человек получает вычет «по-новому». Но ведь часть перечисленных бумаг может быть датирована 2013-м или более ранними годами, тогда как остальные – 2014-м. Как быть в таком случае?
Как разъяснили в ФНС, «в случае приобретения объекта недвижимости по договору купли-продажи, заключенному в конце 2013 года, при условии оформления права собственности на данный объект в январе 2014 года имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 220 НК в редакции Федерального закона № 212-ФЗ». В приведенном примере человек воспользуется дополнительными возможностями, предоставляемыми вступившим в силу законом.
С дольщиками все иначе. Если акт приема-передачи датирован концом 2013 года, а право на квартиру было зарегистрировано в 2014-м, увы, вычет предоставляется по-старому. Ведь, когда речь идет о «долевке», свидетельство Росреестра налоговиков не интересует.
Еще один нюанс. Если в прошлые годы человек получил налоговый вычет, пусть и на худших условиях, чем определены в ФЗ-212, он не сможет после вступления в силу нового закона «добрать» государственных преференций. Потому что основополагающий принцип остается неизменным: налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья предоставляется один раз в жизни – по тем правилам, которые действовали на момент его получения.

Эх, раз, еще раз!
Теперь о том, что собственно дает ФЗ-212 налогоплательщикам. Главное отличие нового порядка от старого заключается в том, что налоговый вычет теперь будет закреплен не за приобретаемым объектом, а за налогоплательщиком. Если раньше человек покупал жилье стоимостью, скажем, 1,5 млн руб., то и вычет он получал с фактически понесенных расходов. Неиспользованная сумма просто «сгорала».
Согласно новому порядку герой приведенного примера может через несколько лет приобрести следующее жилье и отнести в налоговую службу заявление на получение налогового вычета с оставшихся 500 тыс. руб. Другими словами, можно купить за жизнь несколько объектов недвижимости и каждый раз подавать документы на получение вычета – до тех пор, пока суммарные расходы на решение жилищной проблемы не составят 2 млн руб.
Правда, есть одно «но»: предельный имущественный налоговый вычет равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на его получение. В переводе с бюрократического языка на общедоступный это значит следующее. Те, кто начнет «выбирать» налоговый вычет в 2014 году, за один или несколько раз суммарно смогут вернуть себе 260 тыс. руб. уплаченных налогов. Даже если через несколько лет в федеральный закон будут внесены коррективы и предельный размер налогового вычета увеличится (а такие намерения, по крайней мере в отношении Петербурга и Москвы, уже обсуждаются в Госдуме), для них будут действовать правила 2014 года.
Конечно, возможность «растянуть» вычет на несколько покупок более актуальна для небольших городов и поселков, где до сих пор встречается недвижимость за несколько сотен тысяч рублей. В Петербурге недоиспользованный остаток от вычета может образоваться разве что при покупке комнаты в коммуналке или квартиры-студии в «заКАДье», которые еще можно приобрести менее чем за 2 млн руб.

Муж и жена – не одна сатана
До тех пор пока налоговый вычет был привязан к объекту, закон не видел особой разницы между тем, куплен ли объект недвижимости одиноким человеком или семейной парой: максимальный налоговый вычет по одной сделке определялся в размере 2 млн руб. Если квартира или дом приобретались в долевую собственность, то вычет делился между мужем и женой в соответствующей пропорции.
Согласно российскому Семейному кодексу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью – вне зависимости от того, кто из них фигурирует в документах как покупатель и правообладатель. Соответственно, если квартира покупалась без выделения долей, то налоговый вычет все равно предоставлялся на двоих. Он мог быть разделен между супругами в любых пропорциях, согласно их заявлению. Частным случаем такой дележки является пропорция 100% и 0%. Этот вариант породил множество споров и толкований: сохраняет ли тот из супругов, кто отказался от получения налогового вычета, право на него в будущем?
Поправки в НК РФ поправки дают однозначный ответ: со следующего года и муж, и жена имеют право получить налоговый вычет в 2 млн руб. Но «перераспределять» эти вычеты внутри семейной пары нельзя, так как отныне, повторимся, преференция эта адресная и закреплена за конкретным человеком.
Рассмотрим на примере. Предположим, в 2014 году семейная пара купит в совместную собственность квартиру стоимостью 2,8 млн руб. На основании заявления супруги будут вправе установить получение имущественного налогового вычета пополам, то есть каждый с 1,4 млн руб. При этом и муж, и жена сохранят возможность в дальнейшем получить вычет с 600 тыс. руб. Можно поступить по-другому. Предположим, муж получит вычет полностью, с 2 млн руб., а жена – с 800 тыс. руб. Значит, у нее будет возможность в будущем использовать вычет в размере 1,2 млн руб.

Про старых и малых
Если семейная пара решила свой жилищный вопрос раз и навсегда, а остаток вычета сохранился, новый закон подсказывает, как он может быть потрачен. Со следующего года родители (опекуны, усыновители) имеют право получить имущественный налоговый вычет, если купили недвижимость для своих несовершеннолетних детей, оформив ее в собственность последних. Даже если квартира сыну или дочке была куплена непосредственно перед совершеннолетием, в последующие годы родителям уже взрослого «дитяти» будут возвращаться налоги в счет вычета. Главное, чтобы свидетельство о госрегистрации (при покупке на вторичном рынке) или акт приема-передачи квартиры, построенной по ДДУ, были подписаны до восемнадцатилетия чада. При этом дети также сохраняют за собой право на получение вычета в будущем.
Напоследок несколько слов о пенсионерах. Со следующего года у них появится возможность перенести имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение жилья на предшествующие налоговые периоды, но не более трех. Как объяснили в ФНС, если человек выйдет на пенсию в 2014 году и тогда же купит себе квартиру или домик, то сможет вернуть налоги, уплаченные в 2014 году, а также – в три предшествующие периода, с 2011-го по 2013-й.
Если же новоявленный пенсионер затянул с приобретением жилища и совершил покупку в следующем за выходом на пенсию году (в нашем примере – в 2015-м), то налоги возвратят только за 2012, 2013 и 2014 годы. Таким образом, выгоднее в течение одного календарного года выйти на пенсию и купить недвижимость, тогда сумма возращенного НДФЛ окажется максимальной.
Безусловно, по мере «обкатки» ФЗ-212 будут возникать дополнительные вопросы, на которые Минфину РФ придется давать подробные разъяснения. Но в целом порядок применения ФЗ-212 стал понятнее.

Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

С какого момента владелец квартиры в новостройке оплачивает расходы по ЖКХ?

Покупка квартиры для жильцов всегда радость, но свидетельство о собственности на недвижимость в новостройке оформляется не сразу. Как правило, оформление собственности занимает у правообладателей строящегося жилья, от 1 месяца до года. Случается, что жильцам предоставляется право заселиться в квартиры раньше получения документа о собственности, и возникает вопрос, кто должен нести расходы за услуги ЖКХ? С какового момента жильцы должны оплачивать ЖКХ в новостройке?

Жилищный кодекс Российской Федерации до 18 июня 2011 года (Дата вступления в силу 123-ФЗ) возлагал исключительно на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности.

При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент регистрации права собственности (ст. 219 Гражданского кодекса РФ) зависит от гражданина, если он сам занимается оформлением права собственности, либо от Застройщика, которому данное право было передано по договору. Зачастую Застройщик не может «открыть адрес» для оформления права собственности из-за возникающих разногласий, как правило, с органами власти, при подписании Акта реализации инвестиционного контракта.

Право собственности подразумевает, так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации») гласит, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Законодатель аналогично разрешает вопрос в случае приобретения помещения в домах-новостройках по иным основаниям (договор соинвестирования, договор купли-продажи и т.д.).

По смыслу положений ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на помещения в многоквартирном доме принадлежит Застройщику до момента передачи помещения приобретателю. После передачи помещения приобретатель получает право пользования и владения вновь созданным объектом, другими словами передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, а также обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Именно с этого момента приобретатель вправе обратится за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще право распоряжения им. В случае отсутствия Акта реализации инвестиционного контракта право собственности подтверждается приобретателем в судебном порядке.

Кроме этого, из ст. 153 ЖК РФ следовало, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях.

Приобретатель, получивший помещение по акту приема-передачи от Застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение нашло свое подтверждение в Определении Конституционного суда РФ от 18 июля 2006 года № 373-О.

Важно! Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами, в т.ч. приобретателями помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение закреплено в п. 11 ст. 155 ЖК РФ и решениях судебных органов: Определение верховного Суда РФ от 24.04.2007 года №78-В06-64, постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007г. №Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).

Таким образом, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от Застройщика приобретателям по акту приемки-передачи не могут быть возложены на приобретателя (Постановление ФАС ПО от 19.03.2008 года № А65-24128/07 –СГ1-18, от 06.032008г. №А65-21436/05-СГ1-17). Такие расходы относятся на Застройщика.

В ряде случаев управление Роспотребнадзора привлекала к ответственности управляющие компании, которые заключали договора управления многоквартирным домом, подразумевавшие внесение платы, с приобретателями еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, считая, что нарушаются права приобретателей и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Арбитражный суд в данной ситуации принимает сторону управляющих организаций и отмечает, что в случае, когда квартира передана Застройщиком приобретателю (инвестору) по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 года №Ф09-2002/08-С1).

Однако данная юридическая конструкция будет работать только в том случае, когда после подписания Акта приема-передачи помещения между продавцом и приобретателем, приобретатель имеет возможность зайти в приобретенное помещение и полноценно им пользоваться. Если такой возможности у него не будет, либо из-за отсутствия каких-либо существенных коммунальных услуг он не сможет им полноценно пользоваться, схема заключения договора управления при подписании Акта приема-передачи между продавцом и приобретателем работать не будет, а наши претензии к приобретателю по оплате жилищно-коммунальных услуг могут быть оспорены.

18 июня 2011 года вступили в силу изменения в статью 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, четко определившие, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Тем самым законодателем положен конец спорам и каким-либо неоднозначным толкованиям вопроса внесения платы за жилое помещение в домах-новостройках.

Источник: informatio.ru

Как приобрести жилое помещение с использованием средств материнского (семейного) капитала

В 2006 году в России был принят и успешно действует Федеральный закон №  256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", который стал одной из мер материальной поддержки российских семей, воспитывающих детей. Данный закон устанавливает право на получение материнского (семейного)  капитала для семей, в которых с 1 января 2007 года появился второй ребенок (либо третий  или последующие дети, если при рождении  второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось).

Размер материнского капитала в 2013 году составляет 408 тысяч 960 рублей 50 копеек, в 2014 году  будет составлять 430 тысяч рублей.

Материнские деньги можно потратить только на определенные цели: на улучшение жилищных условий, образование детей, формирование накопительной части пенсии.

Документом, подтверждающим право на получение средств МСК, является государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Это именной документ, который выдает Пенсионный фонд.

Если получить сертификат сразу после рождения ребенка, то распорядиться деньгами можно не ранее, чем по истечении 3-х лет со дня рождения (усыновления) ребенка, подав заявление о распоряжении средствами материнского капитала в территориальный орган Пенсионного фонда (с указанием направления использования капитала). Заявление может быть подано в любое время по истечении 3-х лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

 Исключение из правил

 Исключением из  правила является использование средств капитала на погашение ипотечного кредита или уплату процентов по кредиту. В этом случае использовать средства можно в любое время после рождения второго или последующего ребенка, не дожидаясь его трехлетнего возраста.

Покупка квартиры – наиболее часто используемый вариант распоряжения средствами материнского капитала.

Семье, принявшей решение направить материнский капитал на покупку жилья, надо иметь ввиду, что маткапитал не может быть получен  владельцем сертификата наличными деньгами.

Приобретение (строительство) жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты) осуществляется посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах) путем безналичного перечисления средств материнского капитала продавцу либо юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему строительство жилого помещения. Средства могут быть перечислены также лицу или организации, предоставившим денежные средства на приобретение (строительство) жилья по договору займа.

Пенсионный фонд перечисляет средства МСК безналичным путем на счет продавца не позднее двух месяцев со дня принятия заявления.

 Правила оформления жилого помещения

 В соответствии с требованиями закона жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В связи с тем, что при осуществлении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, регистрирующему органу необходимо проверять соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в договоре купли-продажи жилого помещения,  приобретаемого с использованием средств материнского (семейного) капитала, необходимо указывать в числе покупателей всех лиц, обладающих  правом на приобретение жилого помещения в общую долевую собственность либо представить на государственную регистрацию прав письменный отказ совершеннолетнего лица, не участвующего в сделке, от приобретения права собственности на жилое помещение.

 Если решили купить долю квартиры или построить дом

 Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможности использовать материнский капитал на покупку доли квартиры или дома. В настоящее время этот вопрос решается в каждом случае индивидуально территориальным отделением Пенсионного фонда после представления всех необходимых документов, включая заключенный договор купли-продажи. На практике встречаются случаи отказа в перечислении денег. Данный факт влечет за собой необходимость расторжения договора, которое невозможно без получения и представления в регистрирующий орган соответствующего разрешения органов  опеки и попечительства.

Средства материнского капитала можно потратить на постройку или реконструкцию жилого дома. В этом случае половина средств может быть выдана сразу при представлении разрешительных документов на строительство, а оставшаяся часть – после подтверждении проведения основных работ (монтаж фундамента, возведение стен и кровли).

 Если предоставлен кредит

 В случае предоставления кредита, в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства материнского капитала могут быть направлены на:

- уплату первоначального взноса при получении кредита;

- погашение основного долга и уплату процентов (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств), в том числе по кредитам, взятым до возникновения права на получение средств материнского капитала;

- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам, взятым с целью погашения ранее взятых займов на приобретение или строительство жилья.

Средства материнского капитала могут быть использованы и в том случае, если кредит оформлен на мужа. Для этого необходимо письменное заявление от супруги, получившей сертификат.

Кроме того, средства материнского капитала могут быть направлены в качестве платежа в счет уплаты вступительного и (или) паевого взноса в жилищном, жилищно-накопительном или жилищно-строительном кооперативе.

При покупке жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо учесть, что жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

В настоящее время Правительством РФ рассматривается вопрос о том, будут ли продлены выплаты материнского (семейного) капитала, срок действия закона заканчивается 31 декабря 2016 года.

Татьяна Корниенко, заместитель начальника отдела регистрации прав по г. Саратову Управления Росреестра по Саратовской области

Источник: .to64.rosreestr.ru

Нелегальные сделки с недвижимостью с использованием материнского капитала

В судах стремительно растет количество уголовных дел, фигурантами которых выступают участники схем незаконного обналичивания материнского капитала

О наиболее распространенных способах махинаций, втянувшись в которые можно лишиться не только денег, но и свободы, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Законом предусмотрено, что семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 408,9 тыс. рублей. Порядок использования этой бюджетной субсидии жестко регламентирован. Потратить ее можно на образование детей, пенсию матери, либо улучшение жилищных условий (включая погашение ипотечных займов). При этом средства не выдаются на руки, а перечисляются на счет организации (строительной компании, банка, образовательного учреждения и пр.), либо физлица (продавца недвижимости).

В последнее время многие граждане пытаются обойти установленные законом ограничения на использование материнского капитала и обналичить подтверждающий право на субсидию сертификат, с тем чтобы потратить деньги по своему усмотрению (чаще всего на покупку бытовой техники, автомобиля и т. п.). Обычно мошенники применяют одну из типовых схем.

Приобретение ветхого жилья

Наиболее распространенная схема обналичивания материнского капитала — приобретение жилья, заведомо не пригодного для проживания, по завышенной стоимости. Как правило, инициаторами подобных махинаций выступают посредники, скупившие за бесценок ветхую недвижимость. По взаимной договоренности рухлядь, приобретенная за 50–80 тыс. рублей, перепродается по фиктивному договору купли-продажи владельцу сертификата за 408,9 тыс. рублей, а обналиченный таким образом материнский капитал, поступивший на счет «продавца», делится между участниками схемы.

Обналичивание с привлечением банков

Другой, более сложный способ незаконного использования сертификата, требует привлечения банка или микрофинансовой организации. Владелец сертификата оформляет ипотечный кредит, эквивалентный сумме материнского капитала, и направляет его на приобретение квартиры по фиктивному договору купли-продажи. После того как бюджетные деньги перечислены на счет кредитора (для погашения суммы займа и процентов по займу), они обналичиваются и распределяются между участниками схемы. Известны случаи, когда мошенники заключали десятки фиктивных договоров займа на покупку одного и того же объекта недвижимости.

Фальшивые сведения о рождении детей

Распространены случаи предоставления сначала в органы ЗАГС, а затем и в Пенсионный фонд фальшивых сведений о рождении детей, на основании которых выдавались официальные документы, необходимые для получения материнского капитала. С помощью сертификатов приобреталась недвижимость, оформлялась в собственность и перепродавалась.

По закону квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в собственность ребенка. Присутствие несовершеннолетнего в числе собственников жилья существенно затрудняет дальнейшие операции с недвижимостью. Тем не менее, на практике механизмы проверки выполнения получателем материнского капитала этого обязательства отсутствуют. Чаще всего получатель субсидии предоставляет в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство о наделении детей долями в течение 6 месяцев с момента совершения сделки, однако сроки выполнения этого обещания контролируются чиновниками и правоохранительными органами факультативно.

«Покупка» жилья у родственников, имеющих другую фамилию

Наиболее трудно доказуемой является схема обналичивания средств материнского капитала путем «покупки» жилья у родственника, носящего другую фамилию. После регистрации сделки деньги перечисляются «продавцу», который, в свою очередь, возвращает всю или часть суммы уже бывшему владельцу сертификата. По словам адвоката Олега Сухова, такая сделка также является сомнительной с точки зрения закона, хотя оспорить ее крайне сложно, если в операции участвуют близкие родственники.

Летом этого года в федеральное законодательство внесены поправки, направленные на предотвращение использования «серых» схем и ужесточающие порядок распоряжения средствами на улучшение жилищных условий. В частности, установлен закрытый перечень юридических лиц, допущенных к работе с материнским капиталом, из числа зарегистрированных в установленном порядке банков, микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов. Заемщикам предписано предоставлять в Пенсионный фонд документ, подтверждающий поступление на их счет привлеченных кредитных средств.

«Однако пока волна махинаций не утихает. Даже несмотря на то, что участие в сомнительных нелегальных сделках с использованием материнского капитала чревато не только риском потери денег из-за обмана со стороны криминальных посредников, но и реальным тюремным сроком», — отмечает Олег Сухов. И напоминает, что все варианты обналичивания материнского капитала являются незаконными. По искам прокуратуры сотни подобных сделок уже признаны недействительными, а многие их участники могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ (мошенничество), которая предусматривает наказание в виде штрафа и лишения свободы на срок до шести лет.

Виктория Колязина

Источник: KM.RU

Выморочное наследство

Наиболее противоречивые правовые вопросы встают в отношении выморочного имущества.

Как открывается выморочное наследство и имущество?

Это имущество, принадлежавшее одиноким людям, не имеющим преемников, не оставившим завещания. Или преемники были лишены прав на состояние, признаны негодными наследниками в связи с противоправными действиями в отношении собственника имущества. Это может быть попытка или свершившееся убийство собственника, либо другого вероятного преемника. А также в случае, когда возможные наследники отказались от преемства, не указав иного наследника.

В итоге данное состояние становится выморочным, несмотря на то, что 8 очередей преемников могут претендовать на имущество.

Кто может наследовать выморочное имущество?

В порядке наследования оно переходит к государству, согласно закону. Более 6 лет назад внесены некоторые изменения и дополнения в законодательство страны, которые пытаются урегулировать процедуру его принятия на баланс государства.

Государство, как наследник данного имущества, не подаёт никаких заявлений в органы нотариата. Но состояние, согласно описи, передаётся налоговому органу, которому необходимо свидетельство.

Выморочное наследство, перешедшее стране, пока оформляется согласно инструкциям, а закон ещё предстоит отработать и принять.

Кому предъявлять требования о возмещении убытков?

В настоящее время кредиторы через правового агента могут предъявлять к государству требования о возмещении убытков, но не выше стоимости данного состояния. Причём сначала из стоимости имущества вычитается доля, необходимая на оплату погребения бывшего владельца и предшествующего смерти лечения.

Недвижимость, полученная в виде выморочного имущества, переходит в специальный социальный фонд муниципалитетов.

Другие виды состояния становятся собственностью государства.

Выморочным состоянием распоряжается Росимущество.

Учёт, оценка и реализация находятся в ведении налоговых органов.

Заявления территориальных организаций, горсоветов, сельсоветов страны о признании имущества выморочным, подаются, спустя год, в суд. Без подачи такого заявления и решения суда о судьбе состояния, оно не может считаться выморочным.

Что делать, чтобы наследство не переходило в статус выморочного?

Чтобы не утратить права на имущество родственника, преемникам любой из 8 возможных очередей, необходимо в течение отведённого законом времени, подать заявление нотариусу о готовности принятия состояния.

Источник: legascom.ru

Льготная ипотека для молодых учителей: кто и как может её получить

Федеральное правительство пришло на помощь регионам, субсидировавшим льготное (не более 8,5% годовых) ипотечное кредитование учителей. Предполагается, что выделенные средства помогут сотням учителей улучшить свои жилищные условия.

73 отличника и 10 отказников

Стали известны конкретные параметры подписанного премьер-министром России Дмитрием Медведевым распоряжения о распределении субсидий по ипотечным кредитам для учителей. Программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «Молодые учителя» действовала и до подписания медведевского распоряжения – с лета 2012 года. Но тогда разницу между рыночной стоимостью ипотеки и пониженным процентом для учителей покрывал региональный бюджет. И вот наконец федералы пришли на помощь.

Схема работы программы несложна. Имеющий договор с АИЖК банк выдаёт заёмщику – учителю до 35 лет включительно – ипотечный кредит под 8,5% годовых. А ещё примерно 4% выплачивает региональный бюджет. У программы жёсткие правила (о подробностях чуть ниже) – так, учитель не может привлечь созаёмщиков за пределами своей семьи, а зарплата его далеко не всегда удовлетворяет даже минимальным условиям банка. Поэтому спрос был невелик – за первые полгода действия программы в Амурской области, например, ею воспользовались три человека, а в Хабаровском крае и вовсе ни один банк на заключил соответствующего соглашения с АИЖК.

Но в первой половине 2013 года маховик программы завертелся быстрее. Программа льготного кредитования действует уже в 73 регионах (из 83 субъектов РФ). Отказались предоставлять привилегии учителям обе столицы, Москва и Санкт-Петербург, и ещё несколько регионов, которых, кажется, не объединяет ничего общего – Кемеровская, Челябинская и Ярославская области, Удмуртская республика, Приморский край, Еврейская автономная область, Ненецкий и Чукотский автономные округа. И если с Москвой и Петербургом всё понятно (вся молодёжь рванулась бы в школы записываться учителями), если в дотационных автономных области и округах фактически нет жилищного строительства, равно как и спроса на жильё, то что произошло с Кузбассом и Приморьем, сказать трудно.

Четыре условия для учителя

Любопытно, что принято решение о государственной поддержке льготного кредитования за полторы недели до выборов. Напомним, что избирательные участки чаще всего организуются именно в школах, и, по мнению оппозиции, усилия учителей играют немалую роль в обеспечении нужного результата.

Впрочем, «масштаб трагедии» невелик, и не стоит думать, что ипотечный пряник сыграет решающую роль на выборах. Ведь на данный момент за весь год существования программы молодым учителям выдано всего лишь 690 льготных ипотечных кредитов, средний ежемесячный платёж по ним – 11 тысяч рублей. Ещё 1100 заявок находятся на стадии рассмотрения. Обусловлено это повышенной сложностью получения кредита (вообще, государство наше обожает распределять льготы, издеваясь над льготниками. Чтобы получить кредит, учитель должен, как минимум:

1. Иметь постоянную регистрацию и место работы в данном субъекте Федерации То есть московский учитель из Ярославского района столицы не может купить на льготных условиях квартиру в Мытищах, пусть ему и ехать оттуда до места работы одну остановку на электричке.

2. Располагать 10% стоимости недвижимости. В программе нет понятия кредита без стартового взноса.

3. Найти жильё за шесть месяцев после получения сертификата на ипотеку. Положительное решение о выдаче кредита принимается долго, а срок его действия невелик. Поэтому искать жильё заранее нет смысла (продавец не дождётся), а вот после получения разрешения необходимо действовать быстро.

4. Не вступить случайно в брак с человеком с большими доходами. Программа распространяется только на учителей, имеющих право на социальную выплату (субсидию). Жена местного олигарха к ним не относится, даже если от скуки преподаёт математику в пятом классе.

* * *

А можно просто жить в Тюменской области, где действует своя, гораздо более мощная программа жилищной поддержки учителей. Там нет возрастного ценза, существует понятие безвозвратной субсидии, а ипотеку нуждающимся учителям выдают, смешно сказать, под 1% годовых. В результате тюменской губернаторской программой за два года воспользовалось больше учителей, чем федеральной по всей России за год.

Вот только нет у нас больше таких богатых регионов, как Тюменская область – разве что Москва, но тут жильё стоит совершенно иных денег, честному учителю это не по карману даже с полным набором субсидий.

Источник: topkvadrat.ru автор: Михаил Мельников

«Детективы» ведут отбор

Профессиональный риэлтор в чем-то подобен детективу.

Он может расследовать историю приобретаемой квартиры, если речь идёт о вторичном рынке жилья, или прояснить репутацию компании-застройщика.

Всю эту информацию, конечно, можно попытаться собрать и самостоятельно. Но сил и опыта у вас может не хватить. Ещё один вечный дефицит – время. А его на самостоятельное совершение операций с недвижимостью потребуется бесконечно много, потому что у каких-

то справок и прочих бумаг, полученных ценой многомесячного ожидания, истечёт срок действия, и придётся ходить за ними снова. И наконец, поиск подходящих вариантов. Покупатель вы или продавец, их потребуется перебрать множество. Выбирая риэлтора, конечно, нужно ориентироваться на то, как позиционирует себя то или иное агентство, насколько прозрачна его деятельность, каким опытом работы оно обладает, каков его авторитет на рынке. Однако не менее важны и личные рекомендации тех ваших друзей, родственников или коллег по работе, которые уже пользовались услугами какого-либо риэлтора и остались довольны. Не секрет, что и в крупных компаниях с хорошей репутацией вы можете столкнуться с агентом, который создаст дополнительные проблемы. Важнейший вопрос – безопасность. Это то, о чем задумывается каждый, кто имеет дело с крупными суммами денег при расчётах за недвижимость. В данном случае риэлторская компания способна обеспечить надёжную защиту.

Источник: homefortress.ru

Изменяется порядок кадастрового учета недвижимости

Законом № 250-ФЗ от 24 июля 2013 года создается правовая основа для устранения дублирования сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав, а также для перехода к их ведению в электронной форме.

Согласно закону, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть представлены в соответствующие органы в форме электронных документов, в том числе с использованием сети Интернет. Законом устанавливается, что с 1 января 2017 года для ведения государственного кадастра недвижимости должна применяться единая государственная система координат.

В соответствии со статьей 5 Закона он вступает в силу с 1 октября 2013 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

Новеллы законодательства в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, вводимые Федеральным законом от 23.07.2013 № 250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»:

Возможность подачи (получения) документов в электронной форме, в т.ч. через Интернет:
регистрация прав;
кадастровый учет изменений уникальных характеристик недвижимости;
исправление технических ошибок (в ЕГРП и ГКН);
снятие с учета недвижимости;
получение документа (выписки), удостоверяющего зарегистрированное право.
Исключение требования о представлении документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за регистрацию прав, одновременно с заявлением о регистрации прав и введение возможности совершения оплаты после подачи заявления.
Возможность предоставления из ЕГРП и ГКН в форме одного документа сведений одновременно о характеристиках объекта и правах на этот объект на основании одного запроса.
Снятие ограничений на предоставление неограниченному кругу лиц сведений из ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости (об основаниях перехода права, о дате перехода права, наименовании правообладателя — юридического лица, а для физических лиц — только имя гражданина)
Возможность кадастрового учета зданий, сооружений (в том числе помещений, расположенных в многоквартирном доме) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поступившего в порядке информационного взаимодействия от органа, выдавшего такое разрешение (без участия заявителя),(с учетом ДК — вступает в силу с 01.03.16)
Сокращены сроки кадастрового учета и регистрации прав.
Возможность изменения сведений ЕГРП при изменении сведений о правообладателях в базовых государственных информационных ресурсах без заявления правообладателя.
Возможность ведения ЕГРП только в электронном виде.
Устраняется дублирование сведений ГКН в ЕГРП:
сведения о характеристиках объекта недвижимости ГКН считаются сведениями подраздела I ЕГРП;
общедоступные сведения о правах и ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости ЕГРП считаются внесенными в ГКН.
Установление порядка внесения в ЕГРП записей:
о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;
о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
Состав сведений ГКН дополняется сведениями, необходимыми для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.
Увеличивается срок действия временного характера сведений ГКН с двух до пяти лет – по земельным участкам, с одного года до пяти лет — при учете части объекта недвижимости.
Расширяется круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости.
Установление порядка получения сведений публичной кадастровой карты в электронной форме, а также отражение на публичной кадастровой карте сведений, полученных от органов власти, в т.ч. об используемых и свободных земельных участках.
Переход к ведению ГКН в единой государственной системе координат (переходные мероприятия — до 01.01.2017)
Установление обязанности представлению межевого плана, технического плана и акта обследования только в электронном виде.
Уточнение оснований аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера в связи с принятыми решениями о приостановлении и отказе в кадастровом учете.

Юридический отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области

Источник: news.ners.ru

Собственник должен знать, во сколько ему обойдется бесплатная приватизация жилья

Власти начнут вводить налог на недвижимость в России уже со следующего года, а многие граждане до сих пор не определились, что лучше: владеть недвижимостью и платить налог исходя из ее реальной стоимости, или арендовать – и быть ограниченным в правах. Руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Наталья Антипина не считает, что депутаты Госдумы, которые весной этого года уже в третий раз продлили срок бесплатной приватизации до 2015 года, просто пошли на поводу граждан, привыкших откладывать важные решения до последнего. Антипина рассказала в интервью корреспонденту агентства «Прайм» Миле Кузьмич, почему не стоит торопиться с принятием решения о приватизации своей квартиры, как рассчитать величину налога на недвижимость, который вскоре придется платить собственникам жилья, и как оспорить результаты кадастровой оценки, которая станет основой для этого расчёта.


- Наталья Николаевна, насколько активно граждане реализуют свое право на бесплатную приватизацию, и стоит ли, на ваш взгляд, бесконечно продлевать такую возможность?


- С 1998 по 2012 годы в России было приватизировано около 18 миллионов жилых объектов. Самым активным стал 2009 год, когда в собственность граждан было передано максимальное количество жилья – 2,3 миллиона объектов, а в последние годы эта цифра не превышала одного миллиона в год.

Сейчас по нашей оценке потенциально может быть приватизировано еще 3,7 миллионов объектов. В этом году только за первый квартал в собственность было оформлено 480 тысяч объектов недвижимости. С такой динамикой можно ожидать, что по итогам года показатели последних лет по приватизации будут превышены.

Стоит ли продлевать приватизацию дальше – непростой вопрос. Приватизация необходима для развития рынка недвижимости, но при этом граждане должны понимать, что, становясь собственниками жилья, они берут на себя обязанности по его содержанию, включая уплату налогов. В преддверии введения налога на недвижимость гражданам нужно задуматься о том, во сколько им обойдется собственное жилье – это должен быть осознанный выбор.


- Но в следующем году налог будет не во всех регионах, везде он появится только после 2016 года, до этого времени вряд ли люди смогут все точно оценить…

- Рассчитать налог можно будет самостоятельно – для этого нужно на сайте Росреестра узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и рассчитать налог, правда, по максимальным ставкам. Определенные ставки и льготы будут устанавливаться органами местного самоуправления.


- Когда мы сможем регистрировать объекты недвижимости через интернет?

- Подать заявление на регистрацию прав в электронном виде можно будет уже в следующем году. Для этого необходимо будет подать заявление и прилагаемые к нему документы, подписанные или заверенные квалифицированной электронной цифровой подписью, через сайт Росреестра или портал госуслуг.

Через 20 календарных дней заявитель получит по своему выбору или свидетельство о регистрации, или электронную выписку из реестра прав, подтверждающую факт государственной регистрации объекта недвижимости. Сроки регистрации мы тоже будем сокращать – с 20 календарных дней сейчас до 7 дней к 2018 году.


- Во сколько обойдется бюджету развитие электронных услуг Росреестра?

- Совместно с Минэкономразвития мы подготовили проект ФЦП по развитию системы регистрации прав и кадастрового учета, эта программа рассчитана на 6 лет – до 2019 года. За это время мы планируем объединить два базовых ресурса: государственный кадастр недвижимости и единый реестр недвижимости в единый государственный реестр объектов недвижимости. Объем выделяемых средств – 3,4 миллиарда рублей.

Там же предусмотрены мероприятия по постановке на кадастровый учет и уточнению границ земельных участков – в обще сложности это 4 миллиона гектаров, относящихся к федеральной собственности. Для решения этой задачи планируется выделить около 3 миллиардов рублей.

Существенный объем финансирования – более 17 миллиардов рублей предлагается направить на перекомплектование и перевод в электронную форму всех правоустанавливающих документов и кадастровых дел, находящихся на хранении в архивах.


-Кадастровая оценка недвижимости завершена во всех регионах?

- Да, мы к концу прошлого года завершили кадастровую оценку объектов недвижимости по всей России. До 1 сентября мы откроем новый электронный сервис «Фонд данных кадастровой оценки», с его помощью любой желающий сможет увидеть отчеты о кадастровой оценке своих объектов, а если проводилась рыночная оценка – то и о ней. Там же будет информация о том, какие характеристики закладывались в основу кадастровой стоимости, какие ценовые факторы применялись оценщиками, какие объекты-аналоги использовались.


- Качество самой оценки вас устраивает? Часто ли она оспаривается?

- Граждане и предприниматели начали активно оспаривать результаты оценки. Первые – в специальных комиссиях при территориальных управлениях Росреестра, вторые – в основном, в судах.

В первом квартале текущего года комиссиями было рассмотрено 528 заявлений по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, из них по 224 заявлениям принято решение в пользу заявителя – кадастровая стоимость пересмотрена. Только по 73 заявлениям принято отрицательное решение – кадастровая стоимость осталась без изменения. Остальные заявления были отозваны гражданами или не приняты из-за процессуальных нарушений.

Судами за тот же период было рассмотрено 1135 судебных исков, из них в отношении 555 исков требования удовлетворены, 371 исков требования находятся на рассмотрении, в отношении 145 исков требования не удовлетворены. Я думаю, эта динамика будет постепенно нарастать.

Сейчас существует ограничение – 6 месячный срок для внесудебного обжалования кадастровой оценки. Мы посчитали это несправедливым и выступили с инициативой увеличить этот срок. Она была поддержана в Минэкономразвития, соответствующий законопроект планируется принять до конца этого года – граждане смогут обжаловать результаты в течение всего периода до следующей кадастровой оценки, которая должна проводиться раз в пять лет.


- Росреестр может повлиять на оценку или отменить ее результаты, если, например, вы видите, что они явно не соответствуют действительности?

- При рассмотрении споров о результатах кадастровой оценки качество работы оценщика не рассматривается и не оценивается. Ни Росреестр, ни комиссии не могут отменить результаты кадастровой оценки, даже если выявляют нарушения при ее проведении, не могут указать оценщику на неправильность выбранных подходов и методики оценки.


- Вам не нужны здесь какие-то дополнительные полномочия?

- В отношении полномочий по отмене результатов кадастровой оценки я думаю, что они излишни. Сосредоточиться, на наш взгляд, нужно на квалификации оценщиков и на их ответственности. Когда за некачественно проведенную оценку оценщик и эксперт будут нести реальную ответственность, вплоть до дисквалификации, качество оценки повысится.


- Такие изменения готовятся?

- Нарушения в деятельности оценщиков явились поводом для подготовки дорожной карты по совершенствованию оценочной деятельности. В июне был принят закон, он ввел аккредитацию образовательный учреждений, готовящих экспертов для саморегулируемых организаций оценщиков, которые в том числе проводят экспертизу отчетов по кадастровой оценке. Это должно напрямую отразиться на качестве экспертизы и кадастровой оценки. Но необходимо дальнейшее совершенствование законодательства.


- Например, поправки в закон о СРО?

- В том числе. Нужно повышать ответственность саморегулируемых организаций. Это касается не только оценщиков. Как надзорный орган в сфере саморегулирования, мы считаем, что нужно в целом пересматривать и кодифицировать все законодательство в сфере СРО.

Должны быть не формально, а очень подробно и детально прописаны стандарты саморегулируемой деятельности, в разработке которых должен участвовать государственный регулятор – для случаев, когда саморегулирование введено взамен государственного контроля и надзора. Также должен заработать компенсационный фонд СРО.

Источник: 1prime.ru

Что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе кадастрового инженера

В данной статье мы не будем рассматривать аргументы «за» и «против» проведения кадастровых работ в отношении земельных участков (более распространен термин «межевание»), а на конкретных примерах из практики попробуем дать повод дополнительно подумать тем, кто из документов на землю, в лучшем случае, располагает одним документом. Неоднократно проведенная инструментальная и документарная инвентаризация земель с внесением информации в кадастр, возможность в упрощенном порядке без определения границ регистрировать право на земельные участки на основании документов, ранее полученных в сельских администрациях в период земельной реформы – свидетельств о праве собственности на землю, госактов, справок и выписок из решений, датированных до конца 90-х годов, а также выписки из похозяйственных книг на земельные участки, породили достаточно противоречий, разобраться с которыми без помощи специалистов, бывает достаточно сложно.

Под термином «межевание» при общении с заявителями специалисты, работающие в сфере земельных отношений, подразумевают обмер границ земельного участка, определение геодезическими приборами координат характерных поворотных точек земельного участка и дальнейшее внесение данной информации в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые инженеры – это специалисты, которые по определению и в силу предназначения профессии дают конкретные советы гражданам по оформлению земельных участков, межуют земельные участки, помогают в разрешении земельных споров, выявляют и устраняют ошибки, имеющиеся по границам земельных участков в государственном кадастре недвижимости, наконец, оформляют документы для постановки на кадастровый учет земельных участков.

Споры о границах земельных участков это самое распространенное явление и, зачастую, они появляются тогда, когда кто-то из соседей начинает «узаканивать» дополнительные метры. К примеру, в садовом кооперативе были отведены участки по шесть соток. Размер стандартный, но на протяжении десятилетий что-то изменилось: освоена неудобица, заброшены участки, с территории чужого участка вклинились постройки, возведенные в отсутствие соседей, установлены ограждения в виде капитальных заборов, потребовались строительство мелиоративных сооружений в виде канав и т.д. При геодезических обмерах размер каждого земельного участка будет индивидуальным, поэтому при межевании нужно строго соблюдать правило проведения обмера по фактически сложившимся на местности границам, а не пытаться искать десяток недостающих метров за счет соседа и призывать его передвинуть забор на бетонном основании.

Отсутствие графической информации в базе данных государственного кадастра недвижимости не является препятствием для совершения сделок, однако, и восстановить границы такого участка покупателю земельного участка будет затруднительно.

Пустое место на карте дает повод для проведения действий, направленных на завладение территорией, что особенно актуально для ладшафтно-привлекательных территорий, близко расположенных к краевому центру, частного сектора с жилой застройкой в городах. Мошенники разрабатывают различные схемы начиная от самозахвата территории в пределах минимальной нормы отведения земельных участков, до подделки документов на несуществующие адреса в продолжение нумерации домов или на участки, расположенные на пересечении улиц, которые могут иметь двойной адрес. Итог этого, недоумение у фактического землепользователя, почему на земельном участке, новый хозяин, следствием которого явилось недооформление документов. Землю на востребованных территориях лучше всего оформить по всем действующим правилам, внести информацию о границах в кадастр, тогда, даже вследствие выявленных ошибок в его местоположении без прямого участия владельца земельного участка внести изменения в кадастр будет невозможно. Оговориться об этом важно, т.к. в рамках действующего законодательства согласование границ с землепользователями смежных земельных участков допускается производить через опубликование извещения в средствах массовой информации, а отследить публикацию в районной газете не каждый имеет возможности. Решение земельного спора в суде зачастую представляет довольно длительный процесс, из практики рассмотрения подобных споров, как правило, наличие границ в кадастре судами воспринимается как достоверная информация.

Если поставлена задача закрепить границы территории на которой расположен многоквартирный жилой дом, разделить участок, например между наследниками, сформировать новый земельный участок, необходимо обращаться к кадастровому инженеру. Заинтересованные лица, включая органы госвласти и органы местного самоуправления, юридические и физические лица самостоятельны в выборе кадастрового инженера. Поиск кадастровых инженеров, осуществляется любыми возможными способами: через направление публичной оферты, объявление торгов, граждане в большинстве случаев используют объявления и рекламу в Интернете, в газетах, журналах, прислушиваются к советам знакомых и т.д.

Необходимо отметить, что к видам деятельности филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – Филиал) не относится проведение кадастровых работ, а также подготовка необходимых для кадастрового учета документов (межевых планов). Работники Филиала также не вправе каким-либо образом влиять на выбор граждан в определении кадастрового инженера. Также как и контролировать правильность обмеров, разрешать споры о границах.

Как правило, официально в ответах работников Филиала сообщается об имеющемся на сайте Росреестра в сети "Интернет" (www.rosreestr.ru) государственном реестре кадастровых инженеров.


В реестре содержится следующая информация о кадастровом инженере:

1) фамилия, имя, отчество;

2) дата и место рождения;

3) номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;

4) данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;

5) дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата;

6) дата и основание аннулирования квалификационного аттестата.

Создание и ведение такого реестра, безусловно, отвечает требованиям Закона о кадастре, но с точки зрения потребителя услуг его практическое применение с целью выбора исполнителя кадастровых работ, представляется затруднительным. Рейтинг деятельности кадастровых инженеров в настоящее время не ведется. Из общего количества кадастровых инженеров, имеющих квалификационный аттестат активно работают и подготавливают документы порядка 30%. В этой связи, вышепоименованный Реестр в большей степени лишь дает возможность проверить полномочия лица, с которым предстоит иметь дело при межевании. Необходимо иметь в виду, что межевые организации, будут заключать договоры на выполнение кадастровых работ от имени юридического лица, хотя на межевом плане печать и подпись поставит именно кадастровый инженер. В дальнейшем, кадастровый инженер, не в качестве работника организации, а в качестве физического лица, несет ответственность за качество выполненных работ, достоверность сведений в подготовленных документах, соответственно, его фамилия и имя вносится в качестве исполнителя кадастровых работ и отображается при предоставлении сведений кадастра в выписке на земельный участок, передается на публичную кадастровую карту.

Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, являющейся неотъемлемой частью договора.

При заключении договора поинтересуйтесь об опыте работы кадастрового инженера, задайте вопрос, на территории какого муниципального образования преимущественно работает кадастровый инженер, оговорите возможные причины удорожания работ при выявлении ошибок и необходимости их устранения, о необходимости публикации извещения о согласовании, кадастровый инженер должен четко представлять порядок действий при выполнении работ, конкретные реальные сроки.

Профессиональный кадастровый инженер знает и умеет пользоваться электронными услугами по получению информации кадастра и не должен просить заказчика кадастровых работ обращаться за получением выписок. Проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей при проведении согласования местоположения границ также является обязанностью кадастрового инженера при оформлении акта согласования границ земельного участка. Если выбранный Вами кадастровый инженер пренебрегает исполнением вышеуказанных обязанностей, вмененных ему законом, объясняя это экономией средств и времени, снижением суммы выполнения работ, не исключено, что при рассмотрении документов, представленных на кадастровый учет, будут выявлены недочеты, ошибки и в кадастровом учете будет отказано.

В разрешении спорных моментов в отношениях с кадастровыми инженерами специалисты Филиала не участвуют, необходимо понимать, что выполнение кадастровых работ регулируется законодательством в сфере гражданско-правовых отношений. Согласно статье 421 гражданского Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Так, в случае, если заказчик кадастровых работ считает, что подрядные работы выполняются кадастровым инженером в нарушение условий, оговоренных договором, обязательства по договору не исполняются, либо иным образом нарушены права, представляется целесообразным обращаться за защитой своих прав потребителя услуги в судебные органы.

Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства

C 01.09.2012 года филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области осуществляет государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты учета), который включает в себя действия по внесению в Единый государственный реестр сведений об объектах капитального строительства:

- в связи с постановкой на учет объекта учета, с присвоением объекту учета кадастрового номера,

- в связи с учетом изменений объекта учета,

- в связи со снятием с учета объекта учета.

Необходимые для государственного учета документы:

1) технический план объекта учета (технический паспорт до 01.12.2012);

2) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта учета (при снятии с учета такого объекта учета);

3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя;

4) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на объект учета;

5) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, помещения или сооружения;

6) копия документа, подтверждающего присвоение (изменение) адреса объекта учета.

Порядок предоставления сведений об объектах учета

 Сведения об объектах учета предоставляются в виде:

- копии документа, на основании которого сведения об объекте учета включены в Единый государственный реестр;

- кадастрового паспорта объекта учета;

- справки, содержащей внесенные в Единый государственный реестр сведения о прекращении существования такого объекта учета.

Полномочия организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства (БТИ) по осуществлению государственного учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений ведению Единого государственного реестра сведений об объектах учета и предоставлению сведений из него с 01.09.2012 г. прекращены.

Сроки осуществления

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не установлено законодательством.

Учет адреса правообладателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

В соответствии с Приказом Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области и Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.02.2013 №П/032  с 1 февраля 2013 на территории Саратовской области установлены следующие сроки:

1.Для осуществления кадастрового учета объектов недвижимости:

- при предоставлении документов в бумажном виде -  не более 15 рабочих дней,

- при предоставлении документов в электронном виде – не более 10 рабочих дней;

2.Для осуществления кадастрового учета изменений характеристик объектов недвижимости:

- при предоставлении документов бумажном виде – не более 12 рабочих дней,

- при предоставлении документов в электронном виде – не более 10 рабочих дней.

Источник: to64.rosreestr.ru

1 2 3 4

Заявка на услуги риэлтора

Заявка на услуги риэлтора



captcha



Спецпредложения

Спецпредложения

Дом Б. Горная /Вольская

Дом Б. Горная /Вольская

Дома, коттеджи/Продажа

Район: Кировский

Улица: Большая Горная/Вольская

Этажность: 1/1

Площадь: 40/27/5

Цена: 900 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена

E-mail: Написать письмо

Телефон: 46-34-99

Дополнительная информация

Продается 1/2 часть дома. Дом деревянный, обшит шифером, кирпичная пристройка - кухня, санузел, прихожая. 3 комнаты и кухня, хорошее состояние, все удобства в доме: двухконтурный котел, туалет, душ. Во дворе свой палисадник, сарай. Земля в долгосрочной аренде. Чистая продажа.

фото

2 к.кв. Липки

2 к.кв. Липки

Квартиры/Продажа

Район: Фрунзенский

Улица: Сакко и Ванцетти/Горького/Радищева

Этажность: 4/5

Площадь: 43/28/6

Цена: 2000 тыс.руб.

Контактное лицо:Ирина

E-mail: Написать письмо

Телефон:46-13-11

Дополнительный контакт:27-19-36

Дополнительная информация

Дом находится во дворе, тихое место. Квартира в среднем состоянии, комнаты изолированные, без балкона. Санузел совмещенный, новая сантехника.

фото

Дом в центре р-он Эконома

Дом в центре р-он Эконома

Дома, коттеджи/Продажа

Район: Волжский

Улица: Посадского/Радищева/Экономич. инс-т

Этажность: 1/1

Площадь: 60/35/10

Цена: 1350 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена

E-mail: Написать письмо

Телефон:46-34-99

Дополнительная информация

Дом расположен в глубине жилого массива, не у дороги. Продается 1/2 часть, дом деревянный , цоколь по периметру обложен кирпичом + кирпичная пристройка. 4 комнаты (3 смежные, 1 изолированная), кухня, просторная прихожая + пристройка. Состояние хорошее, удобства частичные: холодная вода, газ, АГВ, туалет на улице. Свой огороженный участок, сараи, сухой погреб. Земля в аренде (2 сот.) Чистая продажа.

фото

3 к. кв. Центр

3 к. кв. Центр

Квартиры/Продажа

Район: Октябрьский

Улица: Рабочая/ Чапаева

Этажность: 9/10

Площадь: 64/40/12

Цена: 3950 тыс.руб.

Контактное лицо:Ирина

E-mail: Написать письмо

Телефон:(8452) 46-13-11

Дополнительный контакт:27-19-36

Дополнительная информация

Дом расположен по Рабочей между Чапаева и Рахова. 64/40/12, 90 серия. Комнаты изолированные, Одно окно выходит на Рабочую, остальные во двор. Лоджия застеклена. Санузел раздельный, новая сантехника. Квартира в отличном состоянии. В квартире произведена заменена электропроводки, труб отопления и водоснабжения. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой.

фото

Дом р-он Горпарка

Дом р-он Горпарка

Дома, коттеджи/Продажа

Район: Октябрьский

Улица: Горпарк/Рахова/Новоузенская

Этажность: 1/1

Площадь: 43/25/11

Цена: 2250 тыс.руб.

Контактное лицо:Елена

E-mail: Написать письмо

Телефон:46-34-99, 8-927-226-34-99

Дополнительная информация

Продается отдельно стоящий дом в центре города, Горпарк/Рахова/Новоузенская, расположен в тихом месте, в глубине массива, не у дороги. Хороший подъезд к дому круглый год. Участок 3,1 сот. правильной формы, территория двора ухожена, плодоносящий сад. Дом деревянный, 2 комнаты, просторная кухня - 11 м, есть два сарая, погреб. Удобства частичные: хол. вода, газ, газовое печное отопление, туалет на улице. Земля и дом оформлены в собственность.

фото

Дом в Саратовской области

Дом в Саратовской области

Дома, коттеджи/Продажа

Район: Саратовская область

Улица: Саратовская область, Красноармейский район, село Золотое, ул. Комсомольская

Этажность: 1

Площадь: 60

Цена: 850 тыс.руб.

Контактное лицо:

Телефон:77-22-78, 8 927 277 77 78

Дополнительная информация

Дом на берегу Волги, все удобства, отличное состояние.

фото