Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Но эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Реализация этих прав также ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

Условия застройки

Таким образом, должны быть соблюдены следующие условия застройки: приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника; целевой отвод земельного участка; получение необходимых разрешений на строительство; выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам; сдача завершённого строительством объекта в эксплуатацию; государственная регистрация прав на созданное недвижимое имущество.

Самовольная постройка: что это?

А самовольной постройкой является жилой дом (другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество), созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или созданное без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольной постройкой является здание, строение или иное недвижимое имущество, возведённое на земельном участке, целевое назначение и вид разрешенного использования которого не позволяет возводить на нём такую постройку.

Как узаконить?

Исходя из положений статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если объект недвижимого имущества создан на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, а также, если для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, право собственности на такой объект может быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним без обращения в суд на основании декларации об объекте недвижимого имущества. Что касается объектов индивидуального жилищного строительства, то до 1 марта 2015 года на основании кадастрового паспорта может быть зарегистрировано право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Таким образом, физические лица, владеющие такими земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, получили возможность «легализовать» все самовольно возведенные или реконструированные ими строения. До введения этих поправок физические и юридические лица, желающие узаконить самовольные постройки, по Гражданскому кодексу должны были обращаться в суд. Согласно сложившейся судебной практике по такой категории дел, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае суд должен проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Следует помнить, что признание права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, и суд, рассматривающий дело, обязательно проверит, пыталось ли лицо, создавшее самовольную постройку, принять необходимые меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд может не признать право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает интересы других людей, создает угрозу жизни и здоровью граждан, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует целевому назначению и (или) его разрешённому использованию, а компетентным органом отказано в его переводе и (или) изменении разрешенного использования.

В случае же если требования, необходимые для признания права на самовольную постройку, не соблюдены, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счёт.

Татьяна Сергеева, государственный регистратор Управления Росреестра по Саратовской области

Источник: to64.rosreestr.ru